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Feb 15 2018

Eigenbedarf für Zweitwohnung: wann benötigt der Vermieter die Wohnung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Eigenbedarf für Zweitwohnung: wann benötigt der Vermieter die Wohnung?

Fachanwalt Bredereck

Eigenbedarfskündigungen beschäftigen die Gerichte bis hin zum Bundesgerichtshof regelmäßig. Der BGH hat sich auch schon mit der Frage auseinandergesetzt, ob eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter eine Wohnung als Zweitwohnung nutzen möchte. Dies sei zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötige. Gestritten wurde daraufhin fleißig darüber, wann genau ein Vermieter denn eine Wohnung als Zweitwohnung wirklich benötige. Zu dem Thema hat das Landgericht nun erneut den BGH befragen wollen. Der hat sich allerdings in einem aktuellen Beschluss kurzgehalten und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

Streit um Eigenbedarfskündigung: In der Sache ging es um den Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter wollte nicht länger in Hotels oder bei Bekannten unterkommen, sondern die entsprechende Wohnung als Zweitwohnung nutzen. Diesen Nutzungswunsch erkannte das Landgericht – im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH sowie der Verfassungsgerichte – auch an und gab dem Vermieter Recht. Zugleich ließ es aber die Revision zu, da die Frage, unter welchen Voraussetzungen Eigenbedarf für eine Zweitwohnung geltend gemacht werden könne, von grundsätzlicher Bedeutung sei und der Klärung durch den BGH bedürfe.

Frage des Benötigens bereits geklärt: Der BGH hat die Revision zurückgewiesen mit der Begründung, der Sache komme die behauptete grundsätzliche Bedeutung nicht zu. Die Frage, wann der Vermieter die Wohnung benötige – und damit auch wann er wegen des Nutzungswunsches als Zweitwohnung kündigen dürfe -, sei abhängig von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen und bereits geklärt.

Entscheidend ist Würdigung im Einzelfall: In diesem Zusammenhang komme es entscheidend darauf an, im Einzelfall die jeweiligen Umstände zu würdigen und auf dieser Grundlage zu entscheiden, ob der Nutzungswunsch des Vermieters tatsächlich auf ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruhe. Allgemeine Vorgaben dazu, insbesondere zu einer erforderlichen Mindestnutzungszeit der Zweitwohnung, könne der BGH nicht machen.

Der BGH: Hieraus ergibt sich allerdings gleichzeitig, dass eine vom Berufungsgericht für wünschenswert erachtete (über den Einzelfall hinausgehende) zeitliche Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals „Benötigen“ bei einer Zweitwohnung nicht möglich ist, eben weil die erforderliche einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung allgemeinverbindliche Aussagen – etwa über eine konkrete „Mindestnutzungsdauer“ der Zweitwohnung – nicht zulässt (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

13.02.2018

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Feb 8 2018

Untervermietung: wann hat der Mieter einen Anspruch?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Untervermietung: wann hat der Mieter einen Anspruch?

Fachanwalt Bredereck

Das Thema Untervermietung ist ein Dauerbrenner im Mietrecht. Wer als Mieter z. B. für eine gewisse Zeit ins Ausland geht oder vorübergehend beruflich den Standort wechselt, aber zu günstigen Bedingungen wohnt, wird über eine Untervermietung nachdenken. Hier kursieren zahlreiche Halbwahrheiten unter Mietern hinsichtlich der Frage, ob es einen Anspruch darauf gibt, unterzuvermieten und wenn ja in welchem Umfang.

Mietvertrag überprüfen: Als erstes sollten Mieter in diesem Zusammenhang einen Blick in ihren Mietvertrag werfen. Findet sich dort eine Regelung dazu, dass etwa die gesamte Wohnung untervermietet werden darf, stellen sich für den Mieter keine Probleme. Oftmals gibt es aber eine solche Regelung nicht. Vielfach werden vielmehr die gesetzlichen Regelungen zum Thema Untervermietung wiedergegeben oder es gibt schlicht gar keine Regelung dazu.

Teilweise Untervermietung: Gesetzlich vorgesehen ist ein Anspruch des Mieters dann, wenn er nur einen Teil der Wohnung vermietet. Aus § 553 BGB ergibt sich, dass er bei einem berechtigten Interesse vom Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verlangen kann. Weigert sich der Vermieter, kann seine Zustimmung auch vor Gericht eingeklagt werden. Wichtig für Mieter: es muss trotzdem zunächst die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Wer einfach an einen Untermieter vermietet, riskiert eine fristlose Kündigung des Vermieters.

Untermieter muss zumutbar sein: Voraussetzung für den Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung ist jedoch, dass der Untermieter nicht unzumutbar für den Vermieter ist. Eine Unzumutbarkeit kann sich etwa daraus ergeben, dass es sich bei dem Untermieter um einen stadtbekannten Straftäter handelt oder die Wohnung dadurch überbelegt werden würde.

Untervermietung der gesamten Wohnung: Wenn der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten möchte, gilt dagegen der § 540 BGB. Er hat dann keinen Anspruch mehr darauf, dass der Vermieter zustimmt. Ihm steht lediglich ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn der Vermieter seine Zustimmung verweigert.

Prüfung im Einzelfall: Für die Frage, ob der Mieter untervermieten darf, kommt es also im jeweiligen Fall darauf an, ob der Mietvertrag Regelungen zu dem Thema vorsieht und ob ein Teil oder die gesamte Wohnung vermietet werden soll.

01.02.2018

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Feb 1 2018

Wann darf sich der Vermieter der Mietkaution bedienen?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, zum Urteil des Landgerichts Berlin vom 20.07.2017 – 67 S 111/17.

Wann darf sich der Vermieter der Mietkaution bedienen?

Fachanwalt Bredereck

Die Kaution dient dem Vermieter in erster Linie als Sicherheit für Ansprüche gegen den Mieter, z. B. wegen Beschädigung der Mietsache oder ausbleibender Mietzahlung. Immer wieder Gegenstand von Streitigkeiten ist die Frage, wann der Vermieter sich der Kaution tatsächlich bedienen darf, um sie mit seinen Forderungen zu verrechnen. Kommt es nach dem Ende des Mietverhältnisses zum Streit mit dem Mieter, ist so mancher Vermieter hier vorschnell unterwegs.

LG Berlin zur Verwendung der Mietkaution: In einem aktuellen Urteil hat sich das Landgericht Berlin mit der Frage beschäftigt, wann der Vermieter zur Verwendung der Mietkaution berechtigt ist. In dem konkreten Fall hatten Vermieter und Mieter über das Bestehen von Ansprüchen der Vermieter gestritten. Die Vermieter wollten daraufhin die geleistete Kaution verwenden. Dagegen wendeten die Mieter sich im Eilverfahren und begehrten Unterlassung.

Verwendung nur bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen: Nachdem ihr Antrag vom Amtsgericht Berlin-Wedding noch abgelehnt worden war, hatte er vor dem Landgericht Erfolg. Eine Verwendung der Kaution sei für den Vermieter nur möglich, sofern seine Ansprüche rechtskräftig festgestellt oder zwischen ihm und dem Mieter unstreitig seien.

Das Landgericht: Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution grundsätzlich nur eine Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion; deshalb ist der (Wohnraum-)Vermieter nach Vertragsende nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche zur Inanspruchnahme der Kaution befugt (Landgericht Berlin, Urteil vom 20.07.2017 – 67 S 111/17).

Unterlassungsanspruch des Mieters: Sofern der Vermieter damit droht, sich der Kaution zu bedienen, obwohl die genannten Voraussetzungen nicht vorliegen, hat der Mieter demnach einen Unterlassungsanspruch, den er auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen kann. Dazu weiter das Landgericht: Droht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter wegen streitiger Ansprüche, kann der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren Unterlassung verlangen. Die drohende Inanspruchnahme der Kaution reicht unabhängig von ihrer Höhe als Verfügungsgrund gemäß §§ 935, 940 ZPO aus, selbst wenn vermieterseits ein konkretes Insolvenzrisiko nicht besteht (Landgericht Berlin, Urteil vom 20.07.2017 – 67 S 111/17).

Erfreuliches Urteil für Mieter: Mieter können sich über die Entscheidung freuen. Sie gibt ihnen ein wirksames Mittel an die Hand, um gegen aus ihrer Sicht fragwürdige Forderungen des Vermieters (z. B. wegen Schönheitsreparaturen) vorzugehen. Um eine gefestigte Rechtsprechung handelt es sich dabei aber nicht.

30.01.2018

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Jan 25 2018

AfD-Aktivist als Mieter: Anfechtung des Mietvertrages durch Vermieter zulässig?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

AfD-Aktivist als Mieter: Anfechtung des Mietvertrages durch Vermieter zulässig?

Fachanwalt Mietrecht

Wenn Vermieter ihre Wohnung vermieten, wollen sie naturgemäß eine ganze Reihe von Informationen über ihren potenziellen neuen Mieter einholen und haben daran in vielerlei Hinsicht auch ein berechtigtes Interesse. Die politische Überzeugung des Mieters bzw. dessen Mitgliedschaft in einer bestimmten Partei darf dabei grundsätzlich keine Rolle spielen. Nun hat aber das Amtsgericht Göttingen in einem aktuellen Urteil, das sicherlich für Diskussionen sorgen wird, entschieden, dass der Mieter den Vermieter darüber informieren muss, wenn er politisch motivierten Angriffen ausgesetzt sein könnte (Amtsgericht Göttingen, Urteil vom 24.10.2017 – 18 C 41/17).

Aktivist in Nachwuchsorganisation der AfD als Mieter: In dem konkreten Fall ging es um einen Mieter, der als Mitglied in einer Nachwuchsorganisation der AfD aktiv war. Zeitnah nach Abschluss des Mietvertrages kam es zu Sachbeschädigungen und Brandstiftungen im Bereich des Hauses, die dem „linken“ bzw. „antifaschistischen“ Lager zugerechnet wurden. Die politischen Ansichten des Mieters seien für den Abschluss des Mietvertrages zwar irrelevant. Nach Auffassung des Amtsgerichts hätte dieser die Vermieterin aber darüber aufklären müssen, dass er ein „Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt“ sei. Diese hatte den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und auf Räumung der Wohnung geklagt. Das Amtsgericht Göttingen gab ihr nun Recht.

Das Amtsgericht: Ein potenzieller Mieter muss gegenüber einem potenziellen Vermieter nicht seine politischen Auffassungen offenbaren. Für einen potenziellen Vermieter kann jedoch der Umstand, dass der potenzielle Mieter „Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt“ ist, ein für den Vermieter bedeutsamer Umstand sein, über den bei Vertragsschluss aufgeklärt werden muss (Amtsgericht Göttingen, Urteil vom 24.10.2017 – 18 C 41/17).

Fragwürdige Entscheidung: Grundsätzlich kommt natürlich für Vermieter eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung des Mieters im Zusammenhang mit Angaben, die er beim Abschluss des Mietvertrages gemacht hat (z. B. falsches Einkommen), in Betracht. Einen solchen Anfechtungsgrund aber in dem unterbliebenen Hinweis zu sehen, der Mieter könne möglicherweise Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt sein, erscheint doch sehr fragwürdig. Damit einher ginge an und für sich bereits die Offenbarung der politischen Gesinnung, denn jemand, der linke Gewalt anzieht, dürfte wohl mit hinreichender Wahrscheinlichkeit dem rechten Spektrum zuzuordnen sein. Gerade zu einer solchen Offenbarung soll aber der Mieter nach Auffassung des Gerichts eigentlich nicht verpflichtet sein. Unabhängig davon, was man von der AfD hält und auch wenn Vermietern natürlich ein Interesse an der Kenntnis potentieller gewaltsamer Ausschreitung infolge des Einzugs eines Mieters zuzugestehen ist, dürfte im Ergebnis ein entsprechender Anfechtungsgrund kaum haltbar sein.

Kündigungsmöglichkeit für Vermieter: Davon unabhängig kann für Vermieter in solchen Fällen natürlich eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht kommen. Voraussetzung dafür wäre jedoch, dass den Mieter an Schäden infolge von tätlichen Auseinandersetzungen und dergleichen ein Verschulden trifft, indem er z. B. Angriffe provoziert und ggf. sogar seine Adresse preisgibt.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Wir vertreten Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit dem Ausspruch von Kündigungen. Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten eines Ausspruchs bzw. einer Abwehr der Kündigung bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

23.01.2018

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Jan 18 2018

Wechselnder Vermieter – Tipps für Mieter

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Wechselnder Vermieter - Tipps für Mieter

Fachanwalt Bredereck

Ein Wechsel des Vermieters kann verschiedene Gründe haben. Der ursprüngliche Eigentümer kann die entsprechende Wohnung veräußert haben oder aber er ist verstorben. In solchen Fällen ändert sich für Mieter eigentlich wenig. Dennoch gibt es einige grundlegende Tipps, die beachtet werden sollten.

Fortsetzung des Mietverhältnisses: Ob nun der Erwerber im Falle des Verkaufs oder die Erben im Falle des Todes des bisherigen Vermieters, das Mietverhältnis wird mit diesen fortgesetzt. Der Mieter kann also seine Forderungen gegen den alten Vermieter auch gegenüber dem neuen geltend machen. Im Gegenzug hat natürlich der neue Vermieter auch einen Anspruch auf Zahlung der Miete gegen den Mieter.

Absicherung bei der Mietzahlung: Um der Gefahr vorzubeugen, dass man als Mieter doppelt Miete zahlt, weil z. B. der Verkauf der Wohnung in letzter Minute doch platzt, empfiehlt es sich, vom bisherigen Vermieter die Zustimmung bzw. Bestätigung einzuholen, dass die Zahlung nunmehr an den neuen Vermieter erfolgen soll. Möglich ist auch eine Einsichtnahme ins Grundbuch, aus der sich die Eigentumsverhältnisse im Hinblick auf die betroffene Wohnung ergeben.

Hinterlegung der Miete: Lässt sich im Einzelfall für den Mieter einmal nicht zweifelsfrei klären, an wen er zu zahlen hat, sollte er die Miete nicht einfach einbehalten. Das kann dann nämlich zu einem Zahlungsrückstand führen, der den (tatsächlichen) Vermieter ggf. zur Kündigung berechtigt. In diesen Fällen besteht die Möglichkeit der Hinterlegung der Miete beim Gericht. Hier sollte man sich aber vorab beraten lassen, um sicherzugehen, dass das entsprechende formale Verfahren eingehalten, insbesondere das Geld auch an der zuständigen Stelle hinterlegt wird. Wer das Geld einfach nur auf ein Sperrkonto oder an einen Dritten zur Aufbewahrung und Auszahlung an den legitimierten Eigentümer überweist, gerät genauso in die Gefahr, in Zahlungsrückstand zu kommen, wie jemand, der gar nicht zahlt. Hier also im Zweifel besser Rat einholen.

Keinen neuen Mietvertrag unterzeichnen: Besonders wichtig für Mieter ist es zudem, sich vom Vermieter keinen neuen Mietvertrag andrehen zu lassen. Da das Mietverhältnis, wie beschrieben, fortgesetzt wird, muss man auch keinen neuen Vertrag unterschreiben. In der Regel versuchen Vermieter dadurch, den Mieter neuen Regelungen zu unterwerfen, die für ihn ungünstiger sein dürften.

16.01.2018

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Jan 17 2018

Kleinreparaturen in der Mietwohnung

Mieter- oder Vermieterangelegenheit?

Kleinreparaturen in der Mietwohnung

(Bildquelle: ©Antonioguillem – www.fotolila.com)

Der ewig gleiche Streit zwischen Mietern und Vermietern: Wer bezahlt die Reparatur in der Mietwohnung? Meist geht es um sogenannte Kleinreparaturen. Mal ist das Schwimmerventil im WC-Spülkasten undicht, mal der Rolladen defekt. Aber wer muss eigentlich für welchen Schaden aufkommen?
Im BGB unter § 535 ist folgendes geregelt: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Dies besagt, dass generell der Vermieter für Reparaturen und Instandsetzungen in der Wohnung aufzukommen hat.

Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

Mit der sogenannten Kleinreparaturklausel (auch Bagatellschadensklausel genannt) im Mietvertrag kann der Vermieter dem Mieter einen kleinen Anteil an dieser Verpflichtung übertragen. Jedoch nur für solche Schäden der Mietsache, die dem “ direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen“. Darunter fallen z. B. Rolladengurte, jedoch nicht die Reparatur am Rolladen oder Rolladenkasten.

Wie uns Frau Breuer vom Stuttgarter Maklerbüro Residence Immobilien erklärt, sind bei der Erstellung eines Mietvertrages unter dem Punkt „Kleinreparaturen“ unbedingt folgende drei Dinge zu beachten:
1.Erfolgt eine Auflistung der unter Kleinreparaturen fallenden Mietsachen, so ist unbedingt darauf zu achten, dass hierbei nur Installationsgegenstände/Einrichtungen/Anlagen aufgeführt werden, die dem „direkten und häufigen Zugriffs des Mieters“ unterliegen.
2.Die Kosten für Kleinreparaturen sollten im Einzelfall 100 Euro nicht übersteigen
3.Der Jahreshöchstbetrag darf max. 6-8 % der Jahresbruttokaltmiete betragen

Im Streitfall beurteilen Gerichte meist die Gesamtgestaltung der Mietvertragsklausel „Kleinreparaturen“, so erläutert uns Frau Breuer. Eine Auflistung falscher Einrichtungen, ein überhöhter Betrag für Einzelreparaturen oder der Jahreshöchstgrenze führt meist zur Unwirksamkeit der kompletten Klausel. In diesem Fall hat der Vermieter das Nachsehen und sämtliche Kosten für Reparaturen in der Wohnung selbst zu tragen.

Deshalb sollte im Einzelfall geprüft werden, ob der Schaden tatsächlich durch den „direkten und häufigen Zugriff“ des Mieters entstanden ist und die Kosten den zulässigen Betrag pro Einzelreparatur nicht übersteigt. Ist dies der Fall, so hat der Mieter die Rechnung zu begleichen. Ist die Reparaturrechnung höher als der zulässige Einzelbetrag pro Rechnung,
muss der Vermieter die Kosten komplett selbst bezahlen. Eine anteilige Umwälzung der Reparaturkosten auf den Mieter ist nicht gestattet.

Residence Immobilien OHG ist Ihr professioneller Immobilienmakler in der Region Stuttgart, Böblingen, Ludwigsburg und Esslingen. Unsere inhabergeführte Immobilienagentur mit Sitz „Am Kräherwald in Stuttgart“, ist seit 2007 in Stuttgart und Umgebung im Bereich Verkauf und Vermietung von Wohnimmobilien tätig.

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Jan 11 2018

Schimmelpilz in der Mietwohnung – fristlose Kündigung des Mieters?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Schimmelpilz in der Mietwohnung - fristlose Kündigung des Mieters?

Fachanwalt MIetrecht

Die Schimmelsaison ist in vollem Gange, immer wieder beschäftigt der Schimmelpilz in den Wohnungen Mieter und Vermieter und produziert Streitfälle. Für Mieter stellt sich die Frage, welche Ansprüche sie gegen den Vermieter haben und wie sie vorgehen sollten. Immer wieder überlegen sie, im Zuge dessen zu einer fristlosen Kündigung zu greifen. Können sie wegen Schimmel das Mietverhältnis fristlos kündigen?

Fristlose Kündigung bei Gesundheitsschädigung

Mieter sind nur ausnahmsweise zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn es ihnen aufgrund der Schimmelbeeinträchtigung nicht zuzumuten ist, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist in der Wohnung zu bleiben. Das kommt dann in Betracht, wenn es sich nachweislich um gesundheitsschädlichen Schimmel handelt, der zu Erkrankungen von Bewohnern geführt hat. Einen solchen Nachweis zu führen, ist jedoch in der Regel schwierig. Auch sind bei weitem nicht alle Schimmelpilze gesundheitsschädlich.

Gesundheitsgefährdung als Kündigungsgrund

Auch eine bloße Gesundheitsgefährdung kann den Mieter unter Umständen zur fristlosen Kündigung berechtigen. Dann muss er aber hinreichend nachweisen können, dass es sich um toxischen Schimmel handelt. Das gelingt zumeist nur durch ein entsprechendes Gutachten.

Fristlose Kündigung meist nicht sinnvoll

Vor diesem Hintergrund ist eine fristlose Kündigung des Mieters wegen Schimmel in der Regel keine gute Idee. Zieht er nämlich aus, hat er keinen Zugriff mehr auf die Wohnung und dürfte es regelmäßig sehr schwer haben, die erforderlichen Nachweise für die Gesundheitsschädlichkeit des Schimmels zu liefern. Mieter müssten zuvor ein privates Sachverständigengutachten einholen, wobei immer unklar ist, ob die dafür notwenigen Kosten später auch erstattet werden.

Abmahnung erforderlich

Unbedingt sollten Mieter in jedem Fall dem Vermieter vor Ausspruch der Kündigung eine Frist setzen zur Beseitigung des Schimmels. Reagiert der Vermieter nicht oder wird die Gefahrenquelle nicht beseitigt, hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis nach einer angemessenen Abhilfefrist fristlos zu kündigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.4.2007 – VIII ZR 182/06).

Instandsetzung und Mietminderung geltend machen

Sofern es irgend möglich ist, empfiehlt es sich für Mieter aber, in der Wohnung zu bleiben und stattdessen vom Vermieter Beseitigung des Schimmels zu verlangen und eine entsprechend hohe Mietminderung geltend zu machen. Wird der Vermieter nach Ablauf einer angemessenen Frist nicht tätig, sollten Mieter klagen. Zum Ablauf des empfohlenen Vorgehens genauer auf der unten genannten Seite speziell zum Thema Schimmel für Mieter.

Spezialseite zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Mieter juristische Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

9.1.2017

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Jan 4 2018

Mehrfach verspätete Mietzahlung als Kündigungsgrund für den Vermieter?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Mehrfach verspätete Mietzahlung als Kündigungsgrund für den Vermieter?

Fachanwalt Bredereck

Zu den klassischen Streitfällen im Mietrecht zählt auch die Kündigung wegen Verspätungen bei der Mietzahlung. Nicht wenige Vermieter nehmen eine solche Verfehlung des Mieters gern zum Anlass, um das Mietverhältnis zu kündigen (und anschließend regelmäßig teurer wieder vermieten zu können). Doch rechtfertigt eine bzw. die wiederholt verspätete Zahlung der Miete eine Kündigung? Dazu ein aktueller Beschluss des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 17.03.2017 (Az.: 7 S 6617/16).

Kündigung wegen Zahlungsrückstandes: Gesetzlich geregelt ist die Kündigungsmöglichkeit für Vermieter in Fällen des Zahlungsrückstandes. Wenn der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder bei zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen mit zwei Mietzahlungen im Rückstand ist, droht ihm demnach die fristlose Kündigung. In Fällen, in denen der Mieter die Miete dagegen lediglich zu spät zahlt, wird ein solcher Zahlungsrückstand nicht bestehen.

Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung: Deshalb stellt sich für Vermieter die Frage, ob auch die verspätete Zahlung der Miete als solche einen Kündigungsgrund darstellen kann. Grundsätzlich handelt es sich dabei um einen Pflichtenverstoß des Mieters. Eine Kündigung kommt jedoch deshalb in jedem Fall nur nach einer vorherigen Abmahnung in Betracht. Somit kann nur eine wiederholt unpünktliche Zahlung der Miete ein Kündigungsgrund sein. In einem Beschluss vom 17.03.2107 hat sich das Landgericht Nürnberg-Fürth mit einem solchen Fall beschäftigt (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 17.03.2017 – 7 S 6617/16).

Wiederholte Verspätung rechtfertigt Kündigung: Die Mieter hatten in diesem Fall trotz mehrfacher Erinnerungen und Abmahnungen durch den Vermieter immer wieder unpünktlich gezahlt. Schließlich kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich und das wirksam, wie das Landgericht bestätigte. Wer also auf Mieterseite bereits eine Abmahnung wegen verspätetet Mietzahlung erhalten hat, lebt gefährlich. Man sollte dann unbedingt dafür sorgen, dass das Geld zukünftig pünktlich gezahlt wird. Dafür reicht es nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH aus, dass der Mieter am dritten Werktag des Monats die Überweisung vornimmt. Etwaiges Fremdverschulden, wie z. B. verspätete Lohnzahlung des Arbeitgebers, taugt jedenfalls im Wiederholungsfall nicht als Entschuldigung für Mieter.

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02.01.2018

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Dez 14 2017

Streit mit dem Mieter: darf der Vermieter Warmwasserzufuhr und Fernsehempfang unterbinden?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Streit mit dem Mieter: darf der Vermieter Warmwasserzufuhr und Fernsehempfang unterbinden?

Fachanwalt Bredereck

So mancher Mieter treibt den Vermieter in der Praxis zur Weißglut, wenn er z.B. seine Miete nicht zahlt oder dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zustimmt. Viele solcher Streitigkeiten landen bei Anwälten und ggf. auch vor Gericht. Teilweise greifen Vermieter aber auch zu anderen Mitteln, um den Mieter zum Einlenken zu bewegen. Dazu zählen z.B. sog. Versorgungssperren, mit denen der Vermieter dem Mieter verschiedene Versorgungsleistungen abstellt. Das Amtsgericht Koblenz hat sich in einem aktuellen Beschluss mit einem interessanten Fall in diesem Zusammenhang beschäftigt (AG Pforzheim, Beschluss vom 09.08.2017 – 8 C 162/17).

Versorgungssperre wegen verweigerter Zustimmung zur Mieterhöhung: Konkret ging es in dem Fall um einen Vermieter, der dem Mieter die Warmwasserzufuhr und den Fernsehempfang abgestellt hat, nachdem dieser seinem Mieterhöhungsverlangen nicht zugestimmt hatte. Dieser wehrte sich im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes dagegen und bekam vom Amtsgericht Koblenz Recht.

Unzulässiger Eingriff in Mieterrechte: Das AG stellte klar, dass der Vermieter mit seinem Vorgehen in unzulässiger Weise in die Rechte des Mieters eingegriffen habe. Das sei unabhängig von der Frage, ob der Vermieter möglicherweise einen Anspruch auf die begehrte Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung habe.

Das AG Pforzheim: Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen. Ein Vermieter greift in unzulässiger Weise in die Rechte des Mieters ein, wenn er die Warmwasserzufuhr und den Fernsehempfang in der Mietwohnung unterbindet (AG Pforzheim, Beschluss vom 09.08.2017 – 8 C 162/17).

Vorsicht mit Selbstjustiz: Vermieter sollten vorsichtig sein, wenn sie zu Mitteln der Selbstjustiz greifen, um ihre (vermeintlichen) Ansprüche durchzusetzen. Das gilt ganz besonders dann, wenn die Kürzung der Versorgungsleistungen nicht im Zusammenhang damit steht, dass der Mieter entsprechenden Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist. Dann kann sich der Vermieter nämlich auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. So war es im konkreten Fall. Eine Versorgungssperre kann demnach nur dann in Betracht kommen, wenn der Mieter bereits vereinbarte, geschuldete Betriebskosten nicht bezahlt. Bei Betriebskostennachforderungen dürfte es dagegen schon wieder kritisch sein, wenn der Vermieter auf dieser Grundlage Versorgungsleistungen einstellt.

14.12.2017

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Dez 7 2017

Eigenbedarfskündigung: wann handelt es sich um einen Härtefall?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Eigenbedarfskündigung: wann handelt es sich um einen Härtefall?

Fachanwalt Mietrecht

Die Eigenbedarfskündigung ist für Vermieter in der Praxis nach wie vor ein beliebtes Mittel, um Mieter loszuwerden. Das Interesse daran ist naturgemäß größer, je höher die Nachfrage nach Wohnraum ist. In den Ballungszentren ist sie aktuell bekanntermaßen sehr groß. Ein nicht unerheblicher Teil der Eigenbedarfskündigungen in der Praxis dürfte vorgeschoben sein. Ob nun berechtigt oder nicht, Mieter haben es in der Praxis schwer, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren.

Widerspruch bei Härtefall: Das Gesetz sieht in § 574 BGB die Möglichkeit für Mieter vor, der Kündigung zu widersprechen, wenn sie für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Mieter können die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Allerdings greift diese Härtefallklausel in der Praxis nur in besonderen Ausnahmefällen ein.

Eigenbedarfskündigung als Härtefall: Ein Härtefall liegt in der Regel nämlich nicht vor, wenn sich das „bloße“ Interesse des Mieters, die Wohnung nicht zu verlieren, und das Interesse des Vermieters an der Beendigung isoliert gegenüberstehen. Dann überwiegt nämlich das Vermieterinteresse. Es müssen vielmehr aufseiten des Mieters besondere Ausnahmeumstände hinzutreten, die die Beendigung des Mietverhältnisses im konkreten Fall unzumutbar machen.

Wann liegt ein Härtefall vor? Zu solchen Umständen, die einen Härtefall begründen können, zählen beispielsweise erhebliche Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache, wenn er diese im berechtigten Vertrauen darauf getätigt hat, dass er länger in der Wohnung leben werde. Auch intensive Krankheiten physischer oder psychischer Art können dazu zählen. Ein höheres Alter des Mieters verbunden mit einer besonderen Verwurzelung in seiner Wohnumgebung kann ebenfalls einen Härtefall begründen. Eine lange Mietdauer allein reicht dagegen noch nicht aus.

Mangelnder Wohnraum als Härtefallgrund: Von zunehmender Bedeutung könnte in Ballungszentren in der Zukunft auch die Frage des Ersatzwohnraums sein. Wenn Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung trotz aller Anstrengungen keinen zumutbaren Wohnraum zu angemessenen Bedingungen finden, stellt dies nach § 574 Abs. 2 BGB einen Härtefall dar. Setzt sich das Problem der Wohnraumknappheit also zukünftig in gleicher Weise fort wie zuletzt, kann sich hier ein Anknüpfungspunkt für Mieter ergeben, um einen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung zu begründen.

Sehr hohe Anforderungen an Härtefall: Insgesamt lässt sich aber festhalten, dass die Anforderungen an das Vorliegen eines Härtefalls sehr hoch sind. Die Gerichte sind hier sehr zurückhaltend mit einer Annahme, dafür müssen regelmäßig schon eine Reihe der beschriebenen Umstände im konkreten Fall zusammenkommen.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten, um sich gegen die Kündigung zu wehren.

5.12.2017

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