Posts Tagged Mietwohnung

Nov 7 2018

ARAG Recht schnell…

Aktuelle Gerichtsurteile auf einen Blick

+++ Änderung des Abflugortes kann Reisemangel sein +++
Wird nach der Buchung einer Pauschalreise der Abflugort geändert, kann darin laut ARAG ein Reisemangel liegen. Dies hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 15.01.2018 entschieden (AG München, Az.: 154 C 19092/17).

+++ Fristlose Kündigung wegen Vermüllung der Wohnung +++
Die starke Vermüllung einer Mietwohnung kann den Vermieter dazu berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Dies zeigt laut ARAG ein vom Amtsgericht München entschiedener Fall, in dem die betroffene Mietwohnung so verwahrlost war, dass bereits Substanzschäden eingetreten waren. Unter anderem, um deren Verschlimmerung vorzubeugen, verurteilte das Gericht die beklagte Mieterin zur Herausgabe der Wohnung an die klagende Vermieterin (AG München, Az.: 416 C 5897/18).

Langfassungen:

Änderung des Abflugortes kann Reisemangel sein
Wird nach der Buchung einer Pauschalreise der Abflugort geändert, kann darin ein Reisemangel liegen. Der Berliner Kläger buchte bei der Beklagten für sich und seine Familie eine Pauschalreise in die Türkei. Der Hinflug sollte am 03.06.2017 um 15.30 Uhr ab Flughafen Berlin Schönefeld stattfinden; die Ankunft am Flughafen in Antalya sollte um 19.40 Uhr sein. Die Fluginformationen waren in der Buchungsbestätigung der Beklagten mit folgendem Hinweis versehen: „Details & Flugzeiten unverbindlich“. Im Mai 2017 informierte die Beklagte den Kläger darüber, dass sich die Flugdaten geändert hätten. Der Hinflug sollte nun vom Flughafen Leipzig aus gehen, und zwar am 03.06.2017 um 14.45 Uhr mit Ankunft in Antalya um 19.00 Uhr. Der Kläger teilte der Beklagten mit Schreiben vom 02.06.2017 mit, dass er mit den geänderten Flugdaten nicht einverstanden sei, und unterbreitete der Beklagten ein Vergleichsangebot hinsichtlich einer Entschädigung, das die Beklagte ablehnte. Der Kläger und seine Familie führten sodann die Reise mit den geänderten Flugdaten durch. Der Kläger erklärte in der mündlichen Verhandlung, dass er die Reise nie gebucht hätte, wenn die geänderten Flugdaten von Anfang an so festgestanden hätten. Hätte er die Reise ab Leipzig gebucht, wäre die Reise um 500 Euro günstiger gewesen. Er hätte die Reise auch nach Änderung der Flugdaten storniert, wenn es nicht so kurzfristig gewesen wäre. Aufgrund des unterschiedlichen Abflugs- und Ankunftsort habe er sich darum kümmern müssen, dass ihn und seine Familie jemand abhole. Er meint, dass die Änderung des Abflugflughafens und der Flugzeiten einen Mangel darstelle, der eine Minderung in Höhe von 100 Prozent des Reisepreises für den ersten und den letzten Reisetag rechtfertige. Zudem stünde ihm ein Schadenersatzanspruch in Höhe von 19 Euro für die zusätzlichen Hundepensionskosten zu.

Das Amtsgericht München gab dem Kläger nur zu einem geringen Teil Recht, da die Verlegung des Abflugortes einen Reisemangel darstelle. Das Gericht hielt allerdings lediglich eine Minderung in Höhe von 15% eines Tagesreisepreises für angemessen (AG München, Az.: 154 C 19092/17).

Fristlose Kündigung wegen Vermüllung der Wohnung
Die starke Vermüllung einer Mietwohnung kann den Vermieter dazu berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Die Beklagte hatte im verhandelten Fall von der Klägerin seit Ende 1996 eine Wohnung gemietet. Bei einer Wohnungsbesichtigung aufgrund Nachbarbeschwerden Ende Februar 2018 wurde festgestellt, dass der Flur mit Müll, Papier und Schutt knöcheltief bedeckt war. In einer Kiste lagen angebrochene Katzenfutterdosen. Die Decke war mit Insektennestern überzogen. Im Türbereich des Schlafzimmers häufte sich so viel Unrat auf dem Boden, dass man das Schlafzimmer nicht mehr betreten konnte. An der Decke hingen große Spinnweben. Der Boden des Wohnzimmers war in Teilen ebenfalls mit Müll, Papier und Teppichresten bedeckt. Auch die Küche war stark vermüllt. Das Spülbecken war voller Schmutzwasser gelaufen und mit schmutzigen Geschirr und sonstigen Gegenständen angefüllt. Aus dem Wasserhahn lief fortwährend ein dünner Wasserstrahl in das Becken. Die Arbeitsplatte war durchfeuchtet und hinter dem Spülbecken eingebrochen. Schimmelschäden waren erkennbar. Im Badezimmer war der Boden feucht und verdreckt. Müll und Unrat quoll aus dem Flur in das Badezimmer hinein. Der Balkon war ebenfalls vermüllt. Dort hielten sich zahlreiche Tauben auf. Der Parkettfußboden der streitgegenständlichen Wohnung war teilweise stark durchnässt und verschmutzt. Zum Teil waren Geldstücke in den Holzfußboden eingetreten. Von der Wohnung ging ein starker Geruch aus. In der darunterliegenden Wohnung zeigte sich ein Wasserfleck an der Decke.

Am Folgetag erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung. Sie ist der Auffassung, eine Fortsetzung des Mietvertrages sei ihr nicht zumutbar. Es bestünden ihr gegenüber Ansprüche der Hausgemeinschaft wegen Geruchsbelästigung und entstandener Wasserschäden. Es seien Substanzschäden aufgetreten und der Hausfrieden sei nachhaltig gestört. Das Amtsgericht München hat der klagenden Vermieterin vollumfänglich Recht gegeben. Insbesondere halte hier auch die Berechtigung zur fristlosen Kündigung der vorzunehmenden Interessenabwägung stand, so die ARAG Experten (AG München, Az.: 416 C 5897/18).

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Jun 14 2018

„Tooooor!“ – Wie viel Krach ist erlaubt?

Zur Fußball-WM in Russland gelten veränderte Regelungen

München (14.06.2018) – Eine WG feiert eine Party, die Nachbarin telefoniert lautstark auf dem Balkon oder hört stundenlang ohrenbetäubende Musik – in Mehrfamilienhäusern ist es selten ruhig. Eine Übersicht was erlaubt ist und wo es Grenzen gibt, hat der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) zusammengestellt. Eine Besonderheit in diesem Jahr: Während der Fußball-WM in Russland ist Jubeln auch nach 22 Uhr erlaubt.

Grundsätzlich müssen Mieter Rücksicht auf ihre Nachbarn nehmen und dürfen in der Wohnung nur so laut sein, dass es andere nicht stört. An Sonn- und Feiertagen sind laute Musik oder Heimwerkerarbeiten den ganzen Tag nicht erlaubt. In den Ruhezeiten ist maximal Zimmerlautstärke gestattet (Bundesgerichtshof Az. VZB 11/98). Sind Ruhezeiten nicht durch Hausordnung oder Mietvertrag geregelt, gilt das jeweilige Landesimmissions-Schutzgesetz: Danach ist von 22 bis 6 Uhr Nachtruhe. Selbst wenn Ruhezeiten durch Hausordnungen oder durch Gemeindeverordnungen festgesetzt sind, völlige Stille kann kein Mieter verlangen. Denn auch bei Zimmerlautstärke dürfen unter Berücksichtigung baulicher Verhältnisse Geräusche in die Nachbarwohnung dringen.

Was ist erlaubt? Was nicht?

Baden und Duschen dürfen Mieter zu jeder Tages- und Nachtzeit – je eine halbe Stunde. Ein- und ablaufendes Wasser fällt – aus Sicht der Gerichte (Oberlandesgericht Düsseldorf; 5 Ss (Owi) 411/90 – (Owi) 181/90 I) – unter die Kategorie normaler Wohngeräusche. Und diese müssen auch während der Ruhezeiten hingenommen werden. Haushaltsgeräte dürfen ebenfalls verwendet werden: Staubsaugen oder Wäschewaschen an Sonntagen ist demnach erlaubt.

Auch leidenschaftliche Fußballfans sind häufig Beschwerden der Nachbarn ausgesetzt. Normalerweise sind Fangesänge, Freudenschreie oder Wutgebrüll nach 22 Uhr nicht erlaubt. Anders verhält es sich dieses Jahr während der WM in Russland. Die deutschen Lärmschutzregeln werden für das Fußballgroßereignis im Juni und Juli gelockert, so ein Beschluss des Bundeskabinetts: Tor-Jubel, Public-Viewing und lautstarke Unterstützung der Nationalmannschaft sind damit auch nach 22 Uhr erlaubt.

Das Fazit: Wenn es laut wird und man sich gestört fühlt, ist es immer besser, eine nachbarschaftliche Lösung zu finden, als Polizei, Gerichte oder Ordnungsämter einzuschalten. Ein freundliches Gespräch kann Zeit, Geld und Nerven sparen, rät der VdW Bayern.

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Apr 30 2018

Erfolgreiche Bauprojekte im ‚boomenden‘ Hamburg-Lokstedt

21 Wohnungen noch vor Fertigstellung von Wentzel Dr. verkauft – „Qubus“ bietet aber noch freien Wohnraum

„QUBUS“: Neubau-Eigentumswohnungen in Hamburg-Lokstedt, vermarktet durch Wentzel Dr.

Den Immobilienexperten von Wentzel Dr. ist es gelungen, alle 21 Wohnungen und 19 Tiefgaragenstellplätze bei einem Neubauprojekt in Hamburg-Lokstedt noch vor der Fertigstellung im Frühjahr 2018 zu verkaufen. Lokstedt wird als Immobilienmarkt immer beliebter: beim weiteren Bauprojekt “ Qubus“ sind bereits zwei von vier Maisonette-Wohnungen verkauft.

Ein Neubauprojekt, das erst im nächsten Monat fertiggestellt sein wird, aber jetzt schon ein Erfolg ist: Mit dem neuen Wohngebäude am Lokstedter Steindamm 40 gelang allen beteiligten Partnern, ein Wohnprojekt wortwörtlich hochzuziehen, bei dem sämtliche Einheiten – insgesamt 21 Wohnungen und 19 Tiefgaragenstellplätze – schon vor der Beendigung der Bauarbeiten verkauft sind. Und das sogar weit im Voraus: bereits im November 2017 waren die begehrten Neubauwohnungen vergeben.

Der Neubau, der im nordöstlich der Hamburger Innenstadt gelegenen Stadtteil Lokstedt errichtet wurde, beinhaltet einen Wohnungsmix aus Ein- bis Vierzimmerwohnungen mit einer Fläche von 38 bis 116 Quadratmetern, wodurch eine gesunde Durchmischung der künftigen Bewohnerstruktur erreicht wird. Sechs Wohnungen wurden öffentlich gefördert, die als Paket an einen Privatinvestor veräußert wurden. Durch sein Außenmauerwerk mit Vormauerziegeln in einem warmen Rotton lehnt sich der Neubau nicht nur an die typisch norddeutschen Backsteinbauten an, sondern auch dem bestehenden Häuserbestand des gefragten Hamburger Stadtteils.

Wentzel Dr.: Lokstedter Immobilien werden immer gefragter

Dass die Wohnungen Monate vor der Fertigstellung vergeben werden konnten, wundert die Immobilienspezialisten vom zuständigen Vermarkter Wentzel Dr. ( https://www.wentzel-dr.de ) nicht. Schließlich verfügt das Hamburger Traditionsunternehmen nicht nur über umfangreiche Datenbanken mit potenziellen Käufern, sondern auch über eine über Jahrzehnte gewachsene Expertise über den Hamburger Immobilienmarkt.

Auf dem ohnehin schon prosperierenden Immobilienmarkt Hamburg verfügt Lokstedt über eine zusätzliche Dynamik und „boomt“ regelrecht. Laut dem erfahrenen Immobilienfachwirt Daniel Evert von Wentzel Dr. liegt dies „unter anderem auch daran, dass die beiden benachbarten Stadtteile Eppendorf und Eimsbüttel mittlerweile ein so hohes Preisniveau erreicht haben, dass nur noch wenige Bürger bereit sind, diese hohen Immobilienpreise zu zahlen. Sie suchen und entscheiden sich dann lieber für attraktive Alternativen wie Lokstedt-Immobilien.“ Aber auch Wohnraum in Lokstedt ist bereits schwer zu finden.

„Qubus“ Neubauprojekt bietet noch Wohnraum im begehrten Lokstedt

Wentzel Dr. vermarktet „direkt um die Ecke“ in Hamburg-Lokstedt auch ein weiteres Neubauprojekt. Beim sogenannten „Qubus“ ( https://www.wentzel-dr.de/neubauprojekte/qubus ) an der Stresemannallee 22a entstehen insgesamt vier hochwertige Maisonette-Eigentumswohnungen, die in Holztafelbauweise erbaut werden. So wird ein besonders angenehmes, trockenes und gesundes Wohnklima erzielt. Vom Bauherren – der Firma Buck- MCF Wohn- u. Gewerbeprojekte GmbH & Co. KG – wird eine Bauzeit von nur zwölf Monaten anvisiert, da die entscheidenden Holzrahmenelemente für die Wände und Decken im eigenen Zimmereibetrieb des Bauherren vorgefertigt werden.

Da zwei der vier Wohnungen bereits verkauft sind, gehen die Immobilienprofis von Wentzel Dr. auch bei diesem Neubauprojekt davon aus, dass alle vier Einheiten ebenfalls vor Abschluss der Bauarbeiten verkauft sein werden. Noch haben Interessenten aber die Möglichkeit, sich über das Gebäude in rückwärtiger Lage und die zwei letzten zum Verkauf stehenden Wohnungen im Internet unter www.qubus.hamburg oder telefonisch unter 040 56 191-327 zu informieren.

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Apr 27 2018

Wentzel Dr. vermarktet ‚Elbterrassen‘ in Geesthachter Hafencity

Erstmals Neubau-Wohnungen direkt am Elbufer

Wentzel Dr. vermarktet ‚Elbterrassen‘ in Geesthachter Hafencity – Neubau-Wohnungen direkt am Elbufer

Das Immobilienprojekt “ Elbterrassen“ mit insgesamt 97 Wohnungen wird wie geplant diesen Sommer fertig gestellt. Die Immobilienexperten von Wentzel Dr. ( https://www.wentzel-dr.de ) sind mit der Vermietung der Wohnungen betraut, die mit Balkonen in Südausrichtung und dem begehrten Blick auf die Elbe bestechen. Die Nachfrage ist entsprechend groß und im Juli beziehen die ersten Mieter die neuen Räumlichkeiten in exklusiver Lage an der Hafenpromenade in Geesthacht.

Im Rahmen des umfangreichen wie exklusiven Bauprojekts „Elbterrassen“ ( https://www.wentzel-dr.de/neubauprojekte/elbterrassen-geesthacht ) in der Geesthachter Hafencity werden insgesamt 97 Mietwohnungen in unmittelbarer Wassernähe realisiert. So können Interessenten erstmals Neubauwohnungen mit Blick auf die Elbe kaufen – ein Wunschtraum vieler im Norden. Das „Elbterrassen“ Projekt steht nun, bereits nach rund anderthalb Jahren Bauzeit, kurz vor dem Abschluss. Die Wohnungen sind praktisch bezugsfertig, die beteiligten Firmen arbeiten nur noch am letzten Feinschliff – und das bei einem ambitionierten Neubauprojekt, das angesichts der speziellen Lage direkt am Wasser und der architektonischen Vorgaben so anspruchsvoll wie exklusiv ist.

Hinter dem erfolgreichen Immobilienprojekt stehen mehrere Unternehmen, die das Projekt gemeinsam innerhalb des vorgesehenen Zeitrahmens umgesetzt haben. Darunter der Baukonzern Züblin, der zu den größten deutschen Bauunternehmen gehört und entsprechend über die notwendige Erfahrung mit Großprojekten verfügt. Eigentümer des Gebäudeensembles ist die Alte Leipziger Versicherung. Mit der Immobilien-Vermarktung und -Vermietung wurde das renommierte Hamburger Immobilienunternehmen Wentzel Dr. betraut.

Exklusives Wohnen direkt am Elbufer mit unverbaubarem Wasserblick

Das fertige Bauprojekt wird im Sommer an den Eigentümer übergeben. Die Immobilienprofis von Wentzel Dr. haben dafür gesorgt, dass die ersten Mieter bereits im Juli die Wohnungen mit einer Größe zwischen 67 und 103 Quadratmetern beziehen werden. Insgesamt werden damit 97 Wohneinheiten praktisch auf einmal auf dem überschaubaren Mietmarkt der schleswig-holsteinischen Stadt mit rund 29.000 Einwohnern angeboten. Dennoch machen sich die Vermietungsexperten von Wentzel Dr. keine Sorgen. Schließlich sind die Datenbanken der Immobilienberatung gut gefüllt mit potenziellen Mietern – und es werden erstmals Neubau-Wohnungen direkt am Elbufer mit Balkonen in Südausrichtung und Wasserblick angeboten, was die Wohnungen sehr begehrt macht.

Hinzu kommt, dass sich die Wohnungen mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 10,30 Euro angesichts der umfangreichen Ausstattung – unter anderem Fußbodenheizung, Einbauküchen, Duschtrennwände aus Echtglas und Aufzug – noch im unteren Mietpreis-Segment befinden.

Klimafreundliche Wärmedämmung und lärmabschirmende Bebauung

„Wir haben eine große Liste bereits vorgemerkter Interessenten, denen wir jetzt bereits eine Musterwohnung und die anderen Baukörper präsentieren können“, sagt Dr. Claas Kießling, Geschäftsführer von Wentzel Dr. Er weist auch auf die niedrigen Nebenkosten hin; ein angenehmer Nebeneffekt der klimafreundlichen Wärmedämmung. Zudem schirmt die geschlossene Blockbebauung den großzügigen zum Wasser geöffneten Innenhof vom Lärm der Stadt ab. Alle Informationen zum exklusiven Lage und Wohnungsausstattung gibt es auf www.elbterrassen-geesthacht.de.

Anvisiert wird eine Mietermischung, in der sich alle Generationen wiederfinden, wie Dr. Claas Kießling sagt: „Ich gehe davon aus, dass wir einen schönen Mix aus jungen Singles, Senioren und Familien hinbekommen, denn die Wohnungen sind ja variabel nutzbar.“ Da Geesthacht nicht nur die größte Stadt des Kreises Herzogtum Lauenburg ist, sondern auch zur Metropolregion Hamburg gehört (die Entfernung zur Hamburger Innenstadt beträgt etwa 30 Kilometer), gehen die verantwortlichen Firmen zudem von einem großen Interesse auch von Hamburger Bürgern aus. Denn schließlich leiden viele unter den hohen Mieten in der Hansestadt. „Und wer träumt nicht davon, am Wasser zu leben und direkt auf die Elbe zu schauen – und das bei überschaubaren Kosten?“ resümiert Dr. Claas Kießling.

Weitere Informationen über das Neubauprojekt am Elbufer gibt es direkt beim Immobilienunternehmen Wentzel Dr. auf der Webseite unter www.wentzel-dr.de sowie telefonisch unter 040 56 191-330.

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Apr 24 2018

Mir stinkt’s: Dicke Luft durch Zigarettenqualm

Rauchen in der Wohnung grundsätzlich erlaubt

München (24.04.2018) – Seit 2007 darf in deutschen Gaststätten nicht mehr geraucht werden. In Zügen oder Flugzeugen ist Rauchen ebenfalls verboten. An Bahnhöfen und Flughäfen sind abgegrenzte Raucherbereiche ausgewiesen. Anders verhält es sich in der Mietwohnung. Was erlaubt ist und wo die Grenzen sind, hat der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) zusammengestellt.

Die gute Nachricht für Raucher: Das Qualmen in den eigenen vier Wänden ist generell erlaubt. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob es sich um eine Zigarette, Zigarre, Pfeife, Shisha oder eine E-Zigarette handelt. Grundsätzlich gehört das Rauchen zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietwohnung und des dazugehörigen Balkons oder der Terrasse, so eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 124/05, am 28.6.2006). Allerdings muss der Zigarettendunst über die Fenster – nicht ins Treppenhaus – weggelüftet werden. In Hausfluren, Treppenhäusern und Aufzügen dürfen sich Raucher dagegen keine Zigarette anzünden, wenn es Mietvertrag oder Hausordnung verbieten.

Wer den Zigarettenqualm nicht in der Wohnung haben möchte und dafür auf den Balkon oder die Terrasse geht, muss allerdings aufpassen. Hier können sich Nachbarn schnell gestört fühlen. Wenn der Nachbar wesentlich beeinträchtigt wird, kann dieser verlangen das Rauchen einzuschränken. Ein Kompromiss ist zum Beispiel eine zeitliche Regelung. Das erfordert das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, urteilt der Bundesgerichtshof Anfang 2015 (Aktenzeichen V ZR 110/14).

Eindeutiger wird die Rechtsprechung bei der Kostenübernahme von Schäden, die durch exzessives Rauchen entstehen. Muss der Vermieter nach dem Auszug eines stark rauchenden Mieters die Wände mit Salmiakgeist reinigen, so ist die Grenze einer normalen Schönheitsreparatur überschritten. Dann kann der Vermieter auch Schadensersatz vom Mieter verlangen (Amtsgericht Bremerhaven – Urteil vom 12.8.2004 – 56 C 0286/02 oder auch Amtsgericht Magdeburg – Az. 17 C 3320/99). Der BGH fällte dazu ein Grundsatzurteil: Wenn einfaches Streichen vergilbte Wände und den Zigaretten-Geruch nicht beseitigt, wird der Mieter zur Kasse gebeten (Az. VIII ZR 37/07).

Für normale Nikotinrückstände kann der Vermieter in der Regel keinen Schadensersatz verlangen (§ 538 BGB). Denn der Mieter verletzt durch das Rauchen in der Wohnung seine vertraglichen Pflichten nicht (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/055 und Urteil vom 6. März 2008 – Az VIII ZR 37/07). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs, hat der Mieter nicht zu vertreten.

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Apr 17 2018

Wer zahlt“s? Reparaturen in der Mietwohnung

Unangekündigte Handwerker muss man nicht hereinlassen

München (17.04.2018) – Ein tropfender Wasserhahn, eine defekte Klingel oder ein abgenutzter Parkettboden: Schäden und Verschleißerscheinungen bleiben in einer Mietwohnung nicht aus. Oft ist unklar, wer für anfallende Reparaturen aufkommt oder wer den Handwerker organisiert. Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) hat wichtige Regelungen und Gerichtsurteile zusammengestellt.

Grundsätzlich ist der Vermieter dafür zuständig, die Wohnung instand zu halten. Für Abnutzungserscheinungen, auch bei mitvermieteten Möbeln, kommt er ebenfalls auf. Zu seinen gesetzlichen Pflichten zählen die sogenannten Schönheitsreparaturen (vgl. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB). In der Regel beinhaltet der Mietvertrag jedoch eine Klausel, die solche Reparaturen dem Mieter anlastet. Dazu gehören das Tapezieren und Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Fenstern und Türen. Liegt in der Wohnung ein Teppichboden, ist auch dessen Grundreinigung Teil der Schönheitsreparaturen.

Zu unterscheiden sind diese Fälle von Kleinreparaturen, auch Bagatellreparaturen genannt. Sie umfassen zum Beispiel tropfende Wasserhähne, defekte Duschköpfe oder gerissene Rollladengurte. In den meisten Mietverträgen ist vereinbart, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen übernimmt. Vorausgesetzt, die Schadensbehebung ist günstiger als ein festgesetzter Höchstbetrag. Üblich sind 75 bis 120 Euro. Wird es teurer, trägt der Vermieter die gesamten Kosten. Damit die Vertragsklausel zu Kleinreparaturen gültig ist, muss sie zusätzlich eine Jahresobergrenze beinhalten. Hier gelten sechs bis acht Prozent der Jahresbruttokaltmiete als angemessen (vgl. Bundesgerichtshof, Aktenzeichen: VIII ZR 343/08).

Streitigkeiten landen immer wieder vor dem Amtsgericht
Auch ein durch Urinspritzer abgestumpfter Marmorboden kann zu den Reparaturen zählen, für die der Vermieter aufkommt. In einem Fall vor dem Amtsgericht Düsseldorf sorgte 2015 ein Stehpinkler dafür, dass der Marmorboden rund um die Toilette erneuert werden musste. Trotz der zunehmenden Domestizierung des Mannes sei das Urinieren im Stehen durchaus noch weit verbreitet – nicht aber das Wissen um die Auswirkungen eines solchen Verhaltens auf den empfindlichen Marmorboden. Daher trägt der Vermieter die anfallenden Kosten, so das Gerichtsurteil (Az.: 42 C 10583/14).

Einen Schaden sollten Mieter übrigens sofort beim Vermieter anzeigen. Sache des Vermieters ist es dann, Handwerker zu beauftragen und seinen Mieter über den Zeitpunkt und die Dauer der fälligen Arbeiten zu informieren. Bei unangekündigten Besuchen kann ein Mieter von seinem Hausrecht Gebrauch machen und Handwerker nicht in die Wohnung lassen – so entschied das Amtsgericht Köln (Az.: 222 C 93/15).

Aber Vorsicht: Bei selbst verursachten Schäden trägt der Mieter in jedem Fall die Kosten. Lässt er beispielsweise eine Bratpfanne fallen und die Küchenfliesen gehen zu Bruch, muss er die Ausbesserung bezahlen.

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Mrz 20 2018

Kommunale Wohnungsunternehmen: Starke Partner der Städte

VdW Bayern zur Entschuldungsstudie des IW Köln

Bezahlbare Wohnungen sind derzeit in vielen Ballungszentren Mangelware. Kommunen wie Augsburg, München, Nürnberg, Regensburg oder Würzburg haben deshalb ehrgeizige Wohnungsbauprogramme aufgelegt und lassen durch ihre städtischen Wohnungsbaugesellschaften tausende neue Wohnungen errichten. Das IW Köln hat andere Ideen. „Entschuldung möglich“, so die Überschrift zu einer Studie, die Städten zum Verkauf ihrer Wohnungsbaugesellschaften rät. „Eine Milchmädchenrechnung“, sagt Verbandsdirektor Hans Maier. „Wer würde denn sonst die dringend benötigten geförderten Mietwohnungen bauen?“

Damit wendet sich der Verband auch gegen eines der Hauptargumente des IW Köln, die vermeintliche Fehlbelegung geförderter Mietwohnungen. Nur 17 Prozent der Mieter kommunaler Wohnungen in Berlin würden als armutsgefährdet gelten, behauptet das IW Köln. „Doch das greift zu kurz“, so der Verbandsdirektor. Kommunale Wohnungsunternehmen haben einen wesentlichen Satzungszweck: Die Daseinsvorsorge. Dieses Ziel wird durch eine sozial stabile Wohnungsversorgung der Bevölkerung erreicht. Dabei geht es den für den Wohnungsbau verantwortlichen Ländern nicht nur um armutsgefährdete Haushalte. „Bayern plant aktuell, die Einkommensgrenzen für geförderte Wohnungen zu steigern, um 60 Prozent der Haushalte Zugang zu geförderten Wohnungen zu ermöglichen“, erläutert Maier. Die Einkommensgrenze für Zwei-Personen-Haushalte beträgt dann 34.500 Euro.

Positive Stadtrendite für die Kommune
Neben dem Mietwohnungsbau tragen die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften noch mit einer Reihe weiterer Leistungen zu einer positiven Stadtrendite bei. Hierzu zählen die Stadtentwicklung, aktives Sozialmanagement für stabile Wohnquartiere und die Übernahme von sozialen Infrastrukturprojekten. „Die Kommunen wissen genau, was sie an ihren Wohnungsbaugesellschaften haben“, sagt der Verbandsdirektor. Doch diese Leistungen würden bei den Verkaufsargumenten des IW Köln gerne unterschlagen. „Hier wird der freie Markt aber nicht aktiv“, so Maier. Denn mit sozialen Leistungen sei wenig Rendite zu holen.

In Bayern gibt es derzeit 91 kommunale Wohnungsunternehmen mit einem Wohnungsbestand von rund 198.000 Wohnungen.

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Im VdW Bayern sind 463 sozialorientierte bayerische Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen – darunter 340 Wohnungsgenossenschaften und 91 kommunale Wohnungsunternehmen. Die Mitgliedsunternehmen verwalten rund 530.000 Wohnungen, in denen ein Fünftel aller bayerischen Mieter wohnen.

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Mrz 12 2018

Genossenschaftsboom in München

Sieben Neugründungen seit 2015 – auch Altgenossenschaften bauen vermehrt

München (12.03.2018) – Die genossenschaftsfreundliche Politik der Landeshauptstadt München sorgt für eine wachsende Zahl von Neugründungen. Seit 2015 gibt es in München sieben neue Wohnungsgenossenschaften. Die Tendenz ist steigend. „Drei weitere Neugründungen stehen kurz vor der Aufnahme in den VdW Bayern„, sagt Verbandsdirektor Hans Maier bei einem Pressegespräch der VMW Vereinigung Münchener Wohnungsunternehmen e.V.

Die Landeshauptstadt München sieht auf den städtischen Flächen die Bereitstellung von 20 bis 40 Prozent der Grundstücke für Wohnungsgenossenschaften und Baugemeinschaften vor. Positiv für die Wohnungswirtschaft ist auch die Vergabe nach Konzept und nicht nach dem Höchstpreisverfahren. „Diese beiden Faktoren sorgen dafür, dass sich wieder engagierte Menschen zusammenschließen und Genossenschaften gründen. Hinzu kommen die Bestandsgenossenschaften, die vom Angebot der Stadt Gebrauch machen und verstärkt in den Wohnungsneubau investieren“, erläutert der Verbandsdirektor.

Der Zweck der Genossenschaften ist in ihrer Satzung festgeschrieben. Er lautet meist: Mitgliederförderung durch gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnraumversorgung. Bei den aktuellen Bauprojekten etwa im Prinz-Eugen-Park entstehen meist geförderte und frei finanzierte Mietwohnungen. „Einziger Wermutstropfen ist das rare Bauland. Deshalb werden nicht alle bauwilligen Genossenschaften gleich zum Zug kommen“, so Maier.

Begleitung der Neugründungen
Die neuen Genossenschaftsgründer kommen nach der Erstberatung durch die mitbauzentrale der Landeshauptstadt zum VdW Bayern. Der Verband fördert und begleitet die Gründer dann bis zur Eintragung ins Genossenschaftsregister. Auch nach der Gründungsphase unterstützt der Verband die Genossenschaften durch Schulung und Beratung der Vorstände und Aufsichtsräte in allen Bereichen, vom Neubau bis zur Bewirtschaftung.

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Im VdW Bayern sind 458 sozialorientierte bayerische Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen – darunter 332 Wohnungsgenossenschaften und 89 kommunale Wohnungsunternehmen. Die Mitgliedsunternehmen verwalten rund 530.000 Wohnungen, in denen ein Fünftel aller bayerischen Mieter wohnen.

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Sep 14 2017

Wohnungssuche: Diese sechs Fragen sollten Sie stellen!

ARAG Experten geben Tipps zur erfolgreichen Wohnungsbesichtigung

In Deutschland gibt es über 21 Millionen Mietwohnungen. Trotzdem ist es – besonders in Ballungsgebieten – gar nicht einfach, die richtige zu finden. Entweder sind die Immobilien viel zu klein oder die Mieten unerschwinglich. Damit Sie bei der Wohnungssuche nicht die falsche Entscheidung treffen, haben die ARAG Experten ein paar Fragen zusammengestellt, die Sie den Vermieter oder Makler bei der Besichtigung eines möglichen Mietobjektes unbedingt fragen sollten.

Das wird man doch mal fragen dürfen
Bei der Besichtigung schildern Makler oder Vermieter ihre Wohnung gerne in den schillerndsten Farben. Mit diesen Fragen erfahren Sie, wie es wirklich um die neue Bleibe steht:
-Die Angaben zur Wohnungsgröße in Annoncen sind nicht bindend. Entscheidend ist die Quadratmeterzahl im Mietvertrag. Wenn der tatsächliche Wohnraum erheblich von der im Mietvertrag vereinbarten Quadratmeterzahl abweicht, berechtigt das den Mieter nicht nur zu einer Mietminderung, sondern sogar zur fristlosen Kündigung (BGH, Az.: VIII ZR 142/08).

-Wie hoch sind Miete und ortsübliche Vergleichsmiete? Ist die Miete sehr günstig, ist die Freude unter Umständen von kurzer Dauer. Liegt die Miete nämlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Eigentümer nach einem Jahr eine Anhebung auf das übliche Niveau verlangen – allerdings nicht um mehr als 20 Prozent pro Erhöhung. In einigen Ballungsräumen liegt die Grenze bei 15 Prozent.

-Die Betriebskosten und die Kosten für Heizung und Wasser machen inzwischen einen erheblichen Teil der Miete aus. Vor dem Bezug der neuen Wohnung sollten sich Mieter daher erkundigen, auf welcher Basis die Nebenkosten geschätzt wurden. Sind die Nebenkosten zu knapp kalkuliert, drohen hohe Nachzahlungen.

-Mit einem Gang in den Keller gehen Sie auf Nummer sicher, dass Sie dort wirklich Sachen unterstellen können und es kein feuchtes Loch ist. Ähnlich wie beim Garten ist wichtig, dass klare Vereinbarungen für die Nutzung getroffen werden. Das gleiche gilt – so vorhanden – auch für den Dachboden.

-Ist die Gartennutzung erlaubt? Wenn zu der Wohnung ein Garten gehört, sollten Sie nicht einfach davon ausgehen, ihn auch nutzen zu dürfen. Besser diesen Punkt klären, damit es nach dem Einzug keine Enttäuschung gibt.

Grundsätzlich dürfen Eigentümer Haustiere nicht pauschal verbieten. Unter Umständen ist eine solche Klausel im Mietvertrag ungültig (BGH, Az.: VIII ZR 340/06). Das gilt auch für ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im Vertrag (BGH, Az.: VIII ZR 168/12). Dennoch ist auch ohne vertragliche Regelung eine Zustimmung des Vermieters nötig, wenn Sie Hund oder Katze mitbringen wollen. Wenn Sie vorher fragen, ersparen Sie sich Ärger und böse Überraschungen, so die ARAG Experten.

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Die ARAG ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz und versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft bietet sie ihren Kunden in Deutschland auch attraktive, bedarfsorientierte Produkte und Services aus einer Hand in den Bereichen Komposit, Gesundheit und Vorsorge. Aktiv in insgesamt 17 Ländern – inklusive den USA und Kanada – nimmt die ARAG zudem über ihre internationalen Niederlassungen, Gesellschaften und Beteiligungen in vielen internationalen Märkten mit ihren Rechtsschutzversicherungen und Rechtsdienstleistungen eine führende Position ein. Mit über 3.900 Mitarbeitern erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von rund 1,6 Milliarden EUR.

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Sep 12 2017

ARAG Verbrauchertipps

Schönheitsreparaturen/Videobeweis/Elternunterhalt

Wer zahlt für Mängel an der Mietwohnung?
Nach Auskunft der ARAG Experten sind Mieter oftmals per Mietvertrag verpflichtet, Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Für Instandhaltungsmaßnahmen, die an die Bausubstanz der Wohnung gehen, muss hingegen der Vermieter aufkommen. Diese Grenze ist manchmal schwer zu ziehen, doch der vorliegenden Fall war klar: Hier ging es um Risse in der Decke des Wohnzimmers, deren Beseitigung die Vermieterin zahlen musste. Zunächst hatte sie versucht, den Schaden als Schönheitsreparatur ihrer Mieterin aufs Auge zu drücken. Doch diese weigerte sich und bekam daraufhin die Kündigung. Damit kam die Vermieterin jedoch vor Gericht nicht durch. Zum einen, weil das Mietverhältnis schon jahrelang ohne Komplikationen bestand und weil Risse in der Decke substanzielle Schäden an einer Wohnung und damit vom Vermieter zu tragen sind. (Landgericht Berlin, Az.: 67 S 20/17).

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Chef darf Angestellte videoüberwachen
Grundsätzlich stellt eine Videoüberwachung einen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht dar. Daher ist die Verwertung solcher Bilder datenschutzrechtlich äußerst fragwürdig. Vermutet ein Arbeitgeber jedoch eine konkrete Straftat seitens seiner Angestellten, darf er sie nach Angaben der ARAG Experten mit einer Videokamera überwachen. Dabei muss der Kreis der Verdächtigten zwar eingegrenzt werden, aber es ist nicht notwendig, ausschließlich die bereits verdächtige Person zu überwachen. In einem konkreten Fall vermutete der Chef Zigarettenklau und installierte – nach Rücksprache mit dem Betriebsrat – eine Videokamera im Kassenbereich. Dabei entdeckte er unerwartet, dass seine stellvertretende Filialleiterin sich mittels Pfandmanipulation 3,25 Euro aus der Kasse genommen hatte. Als ihr daraufhin die Kündigung ins Haus flatterte, wehrte sich die Frau. Ihr Begründung: Die Bilder seien datenschutzrechtlich nicht verwertbar, da die Überwachung gar nicht ihr gegolten habe. Doch die ARAG Experten weisen darauf hin, dass Arbeitgeber nicht nur konkret vermuteten Straftaten nachgehen dürfen, sondern auch schweren Pflichtverletzungen, wie in diesem Fall. Dann rechtfertigen die Interessen des Arbeitgebers eine derartige Videokontrolle, womit auch der dabei entstandene „Zufallsfund“ vor Gericht verwertbar ist (Bundesarbeitsgericht, Az.: 2 AZR 848/15).

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Betreuung eigener Kinder für Elternunterhalt nicht relevant
Wenn Eltern in einem Pflegeheim untergebracht werden müssen, dessen Kosten die eigenen Einkünfte übersteigen, sind nach Auskunft der ARAG Experten in der Regel die erwachsenen Kinder unterhaltspflichtig. Der Anteil, den die Kinder dabei zahlen müssen, richtet sich nach dem eigenen Einkommen. Einkommensmindernd wirkt der finanzielle Bedarf für den eigenen Nachwuchs. Nicht angerechnet wird nach Angaben der ARAG Experten hingegen dessen Betreuung. In einem konkreten Fall klagte eine alleinerziehende Mutter, die von ihrem Ex keinen Betreuungsunterhalt bekam, weil sie erwerbstätig war. Als sie für einen Teil der Heimkosten ihres Vaters aufkommen sollte, verlangte sie die Anrechnung der Betreuungsleistung für ihre eigenen Kinder. Doch ohne Erfolg. Ihr Anteil wurde nicht gemindert (Bundesgerichtshof, Az.: XII ZB 201/16).

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