Posts Tagged Mietwohnung

Sep 14 2017

Wohnungssuche: Diese sechs Fragen sollten Sie stellen!

ARAG Experten geben Tipps zur erfolgreichen Wohnungsbesichtigung

In Deutschland gibt es über 21 Millionen Mietwohnungen. Trotzdem ist es – besonders in Ballungsgebieten – gar nicht einfach, die richtige zu finden. Entweder sind die Immobilien viel zu klein oder die Mieten unerschwinglich. Damit Sie bei der Wohnungssuche nicht die falsche Entscheidung treffen, haben die ARAG Experten ein paar Fragen zusammengestellt, die Sie den Vermieter oder Makler bei der Besichtigung eines möglichen Mietobjektes unbedingt fragen sollten.

Das wird man doch mal fragen dürfen
Bei der Besichtigung schildern Makler oder Vermieter ihre Wohnung gerne in den schillerndsten Farben. Mit diesen Fragen erfahren Sie, wie es wirklich um die neue Bleibe steht:
-Die Angaben zur Wohnungsgröße in Annoncen sind nicht bindend. Entscheidend ist die Quadratmeterzahl im Mietvertrag. Wenn der tatsächliche Wohnraum erheblich von der im Mietvertrag vereinbarten Quadratmeterzahl abweicht, berechtigt das den Mieter nicht nur zu einer Mietminderung, sondern sogar zur fristlosen Kündigung (BGH, Az.: VIII ZR 142/08).

-Wie hoch sind Miete und ortsübliche Vergleichsmiete? Ist die Miete sehr günstig, ist die Freude unter Umständen von kurzer Dauer. Liegt die Miete nämlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Eigentümer nach einem Jahr eine Anhebung auf das übliche Niveau verlangen – allerdings nicht um mehr als 20 Prozent pro Erhöhung. In einigen Ballungsräumen liegt die Grenze bei 15 Prozent.

-Die Betriebskosten und die Kosten für Heizung und Wasser machen inzwischen einen erheblichen Teil der Miete aus. Vor dem Bezug der neuen Wohnung sollten sich Mieter daher erkundigen, auf welcher Basis die Nebenkosten geschätzt wurden. Sind die Nebenkosten zu knapp kalkuliert, drohen hohe Nachzahlungen.

-Mit einem Gang in den Keller gehen Sie auf Nummer sicher, dass Sie dort wirklich Sachen unterstellen können und es kein feuchtes Loch ist. Ähnlich wie beim Garten ist wichtig, dass klare Vereinbarungen für die Nutzung getroffen werden. Das gleiche gilt – so vorhanden – auch für den Dachboden.

-Ist die Gartennutzung erlaubt? Wenn zu der Wohnung ein Garten gehört, sollten Sie nicht einfach davon ausgehen, ihn auch nutzen zu dürfen. Besser diesen Punkt klären, damit es nach dem Einzug keine Enttäuschung gibt.

Grundsätzlich dürfen Eigentümer Haustiere nicht pauschal verbieten. Unter Umständen ist eine solche Klausel im Mietvertrag ungültig (BGH, Az.: VIII ZR 340/06). Das gilt auch für ein generelles Verbot von Hunden und Katzen im Vertrag (BGH, Az.: VIII ZR 168/12). Dennoch ist auch ohne vertragliche Regelung eine Zustimmung des Vermieters nötig, wenn Sie Hund oder Katze mitbringen wollen. Wenn Sie vorher fragen, ersparen Sie sich Ärger und böse Überraschungen, so die ARAG Experten.

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Sep 12 2017

ARAG Verbrauchertipps

Schönheitsreparaturen/Videobeweis/Elternunterhalt

Wer zahlt für Mängel an der Mietwohnung?
Nach Auskunft der ARAG Experten sind Mieter oftmals per Mietvertrag verpflichtet, Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Für Instandhaltungsmaßnahmen, die an die Bausubstanz der Wohnung gehen, muss hingegen der Vermieter aufkommen. Diese Grenze ist manchmal schwer zu ziehen, doch der vorliegenden Fall war klar: Hier ging es um Risse in der Decke des Wohnzimmers, deren Beseitigung die Vermieterin zahlen musste. Zunächst hatte sie versucht, den Schaden als Schönheitsreparatur ihrer Mieterin aufs Auge zu drücken. Doch diese weigerte sich und bekam daraufhin die Kündigung. Damit kam die Vermieterin jedoch vor Gericht nicht durch. Zum einen, weil das Mietverhältnis schon jahrelang ohne Komplikationen bestand und weil Risse in der Decke substanzielle Schäden an einer Wohnung und damit vom Vermieter zu tragen sind. (Landgericht Berlin, Az.: 67 S 20/17).

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Chef darf Angestellte videoüberwachen
Grundsätzlich stellt eine Videoüberwachung einen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht dar. Daher ist die Verwertung solcher Bilder datenschutzrechtlich äußerst fragwürdig. Vermutet ein Arbeitgeber jedoch eine konkrete Straftat seitens seiner Angestellten, darf er sie nach Angaben der ARAG Experten mit einer Videokamera überwachen. Dabei muss der Kreis der Verdächtigten zwar eingegrenzt werden, aber es ist nicht notwendig, ausschließlich die bereits verdächtige Person zu überwachen. In einem konkreten Fall vermutete der Chef Zigarettenklau und installierte – nach Rücksprache mit dem Betriebsrat – eine Videokamera im Kassenbereich. Dabei entdeckte er unerwartet, dass seine stellvertretende Filialleiterin sich mittels Pfandmanipulation 3,25 Euro aus der Kasse genommen hatte. Als ihr daraufhin die Kündigung ins Haus flatterte, wehrte sich die Frau. Ihr Begründung: Die Bilder seien datenschutzrechtlich nicht verwertbar, da die Überwachung gar nicht ihr gegolten habe. Doch die ARAG Experten weisen darauf hin, dass Arbeitgeber nicht nur konkret vermuteten Straftaten nachgehen dürfen, sondern auch schweren Pflichtverletzungen, wie in diesem Fall. Dann rechtfertigen die Interessen des Arbeitgebers eine derartige Videokontrolle, womit auch der dabei entstandene „Zufallsfund“ vor Gericht verwertbar ist (Bundesarbeitsgericht, Az.: 2 AZR 848/15).

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Betreuung eigener Kinder für Elternunterhalt nicht relevant
Wenn Eltern in einem Pflegeheim untergebracht werden müssen, dessen Kosten die eigenen Einkünfte übersteigen, sind nach Auskunft der ARAG Experten in der Regel die erwachsenen Kinder unterhaltspflichtig. Der Anteil, den die Kinder dabei zahlen müssen, richtet sich nach dem eigenen Einkommen. Einkommensmindernd wirkt der finanzielle Bedarf für den eigenen Nachwuchs. Nicht angerechnet wird nach Angaben der ARAG Experten hingegen dessen Betreuung. In einem konkreten Fall klagte eine alleinerziehende Mutter, die von ihrem Ex keinen Betreuungsunterhalt bekam, weil sie erwerbstätig war. Als sie für einen Teil der Heimkosten ihres Vaters aufkommen sollte, verlangte sie die Anrechnung der Betreuungsleistung für ihre eigenen Kinder. Doch ohne Erfolg. Ihr Anteil wurde nicht gemindert (Bundesgerichtshof, Az.: XII ZB 201/16).

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Sep 7 2017

Wasserschaden in der Mietwohnung – welche Rechte haben Mieter?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Wasserschaden in der Mietwohnung - welche Rechte haben Mieter?

Mietrecht

In den vergangenen Wochen gab es immer wieder teils schwere Unwetter, die zu dem einen oder anderen vollgelaufenen Keller und zum Teil auch Schlimmerem geführt haben. Dementsprechend angestiegen sind auch die Anfragen zum Thema Wassersachaden in der Wohnung. Welche Rechte haben Mieter, die von einem Wasserschaden betroffen sind?

Umgehende Mängelanzeige beim Vermieter

m ersten Schritt sollten Mieter einen entsprechenden Mangel sofort beim Vermieter anzeigen, um sich nicht sogar selbst schadenersatzpflichtig zu machen, wenn sich der Schaden später noch verschlimmert. Was aber kann man tun, wenn der Vermieter darauf nicht reagiert bzw. nicht tätig wird?

Ansprüche abhängig von Schadensursache

Im Falle von Wasserschäden sind die Ansprüche bzw. Rechte des Mieters davon abhängig, wo die Ursachen für den Schaden liegen. Handelt es sich um bauliche Mängel, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, sind die Mieterrechte relativ stark ausprägt. Weniger stark sind sie, wenn ein Übermieter das Problem verursacht hat, z. B. indem er die Badewanne hat überlaufen lassen.

Abwicklung über Hausratsversicherung

Sofern eine Hausratsversicherung besteht, lässt sich eine Abwicklung v. a. im Hinblick auf Schäden am Inventar regelmäßig gut über diese erreichen. Auch über eine Gebäudeversicherung des Vermieters ist eine Abwicklung denkbar.

Instandsetzungsanspruch

Sofern der Mieter den Schaden nicht selbst herbeigeführt hat, kann er vom Vermieter jedenfalls die Instandsetzung verlangen, also Beseitigung des Mangels und damit die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands. Dies umfasst im Fall von Wasserschäden die Beseitigung der Ursachen für dieselben sowie dann auch den konkreten Mangel selbst, ggf. durch Streichen der Wände etc.

Mietminderung für Dauer der Mangelhaftigkeit

Für die Zeit, in der der Wasserschaden bestand, können Mieter zudem auch die Miete in einer angemessenen Höhe mindern. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die Miete nicht einfach in einer Höhe gekürzt werden sollte, die der Mieter für angemessen hält. Hier gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, die Höhe wird demnach im Rahmen eines Prozesses letztlich vom Gericht festgelegt, sofern sich Vermieter und Mieter nicht zuvor einigen. Die Miete sollte deshalb zunächst unter Vorbehalt weiter in voller Höhe gezahlt werden. Überzahlte Miete kann dann später zurückgefordert werden.

Schadensersatzanspruch bei nachweislichem Verschulden des Vermieters

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters kommt dann in Betracht, wenn der Vermieter den Wasserschaden zu vertreten hat und der Mieter dies auch beweisen kann. Ist z. B. hinlänglich bekannt, dass das Dach eines Mietobjektes undicht ist und verweigert der Vermieter die Reparatur desselben, kann der Mieter Schäden, die dadurch bei ihm in der Wohnung entstehen, vom Vermieter ersetzt verlangen.

3.9.2017

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Aug 31 2017

Wasserschaden in der Mietwohnung – was muss der Vermieter nach Mängelanzeige tun?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Wasserschaden in der Mietwohnung - was muss der Vermieter nach Mängelanzeige tun?

Mietrecht

In den vergangenen Wochen gab es immer wieder teils schwere Unwetter, die zu dem einen oder anderen vollgelaufenen Keller und zum Teil auch Schlimmerem geführt haben. Dementsprechend angestiegen sind auch die Anfragen zum Thema Wassersachschaden in der Wohnung. Wie sollten Vermieter reagieren, wenn sie vom Mieter auf einen Wasserschaden in ihrer Wohnung hingewiesen worden sind?

Unbedingt aktiv werden

Nicht jeder Vermieter wird bei einer Mängelanzeige des Mieters aktiv. Wenn es sich um einen Wasserschaden handelt, kann man allerdings jedem Vermieter nur dringend empfehlen, sich der Sache aus eigenem Interesse anzunehmen. Andernfalls drohen erhebliche Folgeschäden (z. B. Ausbreitung von Schimmel). Es gilt daher zunächst einmal, den vom Mieter benannten Schaden zu untersuchen.

Entstehungszeitpunkt klären

In diesem Zusammenhang sollte speziell untersucht werden, seit wann der besagte Schaden besteht. Nicht selten warten Mieter bei einem Wasserschaden erst einmal ab und melden sich erst dann beim Vermieter, wenn sich bereits massiv Schimmel in der Wohnung gebildet hat. Damit verletzen sie dann wiederum ihre Pflicht, Mängel unverzüglich anzuzeigen, und Vermieter haben unter Umständen einen Anspruch auf Schadensersatz.

Sachverständigengutachten einholen

Sofern es sich um massive Schäden handelt, die sich schon in erheblichem Maße ausgebreitet haben, empfiehlt es sich ggf. einen Sachverständigen mit der Begutachtung der Wohnung zu beauftragen. In diesem Zusammenhang können dann die Ursachen des Wasserschadens oder einer weitergehenden Schimmelbildung geklärt werden. Dazu zählt z. B. auch, ob der Mieter unzureichend gelüftet und damit zur Ausbreitung des Schimmels beigetragen hat. Dieser Sachverständige eignet sich dann im Rahmen eines etwaigen späteren Prozesses auch als Zeuge, um zu beweisen, dass der Schaden nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt.

Beseitigung des Wasserschadens

Nach der beschriebenen Begutachtung und Beweissicherung wird der Vermieter sich dann ggf. an die Beseitigung des Mangels machen müssen und in diesem Zusammenhang Handwerker beauftragen bzw. sich mit seiner Versicherung auseinandersetzen. Darüber hinaus sollte auch geprüft werden, ob ggf. die Möglichkeit besteht, die ausführenden Firmen (speziell bei Neubauten und modernisierten Objekten) in Anspruch zu nehmen, wenn deren Tätigkeit zu dem Wasserschaden geführt hat.

28.8.2017

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Spezialseite für Vermieter zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe: www.schimmelpilz-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Vermieter juristische Informationen zum Thema Schimmelpilz, Mietvertrag, Hinweise an den Mieter zum Lüftungsverhalten, Beweissicherung und Musterschreiben einer Abmahnung und Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung (Zahlungsverzug) sowie das Muster einer Räumungsklage. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht. Schließlich bieten wir Vermietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung Ihres Falls und Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

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Aug 28 2017

IoT-Startup DigitalThinx launcht „Heimwaechter“ auf Crowdfunding-Plattform Kickstarter

Die Kölner DigitalThinx GmbH entwickelt ein smartes Sicherheitssystem speziell für Wohnungsmieter

IoT-Startup DigitalThinx launcht "Heimwaechter" auf Crowdfunding-Plattform Kickstarter

Köln, 28.8.2017 – Die DigitalThinx GmbH launcht ihr smartes Sicherheitssystem Heimwaechter auf der renommierten Crowdfunding-Plattform Kickstarter. Basierend auf dem Motto der Polizei „Der Nachbar ist der beste Einbruchschutz“, kombiniert Heimwaechter smarte, innovative Technologie aus dem Jahr 2017 mit einer langerprobten Ressource – der Nachbarschaft als Sicherheitsgemeinschaft. So ermöglicht Heimwaechter maximale und dennoch einfache Sicherheit für Jedermann.

Heimwaechter – Effizienz im Fokus

Heimwaechter ist ein auf die Grundsicherung ausgerichtetes Alarmsystem, das durch Kontaktsensoren an möglichen Einstiegspunkten von Einbrechern einen effektiven Schutz bietet. Durch die Kombination mit einer intelligenten Alarmierung der Nachbarschaft durch simultane Push-Nachrichten und Anrufe, dem sogenannten Community-Effekt, entsteht ein umfassendes Sicherheitssystem. Heimwaechter lässt sich einfach und automatisiert installieren und ist bei einem Umzug genauso leicht wieder aufzusetzen.

Das System bietet eine innovative, preiswerte, einfache und datenschutzkonforme Sicherheitslösung. Die Kommunikation ist vollständig verschlüsselt, bietet hohen Bedienkomfort und meldet aktiv, falls es Probleme mit dem Netz, den Sensoren oder der Stromversorgung gibt. Der Nutzer hat zu jeder Zeit die volle Kontrolle und dies weltweit und zu günstigen Konditionen. Heimwaechter ist ein smartes Sicherheitssystem, das das Zeug zu einem Standard Alarmsystem in Deutschland hat.

Die im April 2017 gegründete DigitalThinx GmbH mit Sitz in Köln fokussiert sich neben der Eigenentwicklung von IoT-Lösungen auf die Begleitung von Kunden und Partnern im Rahmen der Entwicklung digitaler Business-Lösungen. Die Unterstützung erstreckt sich von der Incubation, über das Pilot Prototyping bis zur Growth Phase der digitalen Lösungen. Darüber hinaus bietet das Unternehmen Mentoring sowie die Bereitstellung einer IoT-Connectivity-Plattform für Startups im IoT-Umfeld an. Weitere Informationen auf: http://www.digitalthinx.com

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Aug 17 2017

Wasserschaden in der Mietwohnung – wie sollten Mieter reagieren?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Wasserschaden in der Mietwohnung - wie sollten Mieter reagieren?

Mietrecht

In den vergangenen Wochen gab es immer wieder teils schwere Unwetter, die zu dem ein oder anderen vollgelaufenen Keller und zum Teil auch Schlimmerem geführt haben. Dementsprechend angestiegen sind auch die Anfragen zum Thema Wassersachaden in der Wohnung. Was können und sollten Mieter tun, wenn sie bei sich in der Mietwohnung einen Wasserschaden haben?

Mängelanzeige beim Vermieter: Wer entdeckt, dass es zu einem solchen Schaden gekommen ist, weil das Wasser irgendwie seinen Weg in die Wohnung gefunden hat, sollte zunächst unverzüglich den Vermieter darüber informieren. Wichtig: Diese Mängelanzeige muss nachweislich erfolgen. Untauglich sind also Mitteilungen im Vorbeigehen an den Hausmeister, in der Wohnung habe sich ein Wasserschaden gebildet. Hintergrund ist folgender: Setzt der Mieter den Vermieter nicht in Kenntnis bzw. kann das später nicht nachweisen und verschlimmert sich dann der Schaden (z.B. Ausbreitung von Schimmel), kann der Vermieter wiederum ggf. Schadensersatz verlangen. Richtigerweise setzt man den Vermieter also schriftlich über die Problematik in Kenntnis und lässt sich den Zugang bestätigen. In dem Zusammenhang reicht es dann aus, Umfang und Ausprägung des Schadens zu beschreiben (z.B. in welchen Räumen hat sich was gebildet). Ein detailliertes Protokoll mit Fotos etc. ist nicht erforderlich.

Untersuchungsplicht des Vermieters: Hat der Mieter das getan, ist es dann wiederum am Vermieter, sich ein Bild von dem Problem zu machen. Ihn trifft dann also eine Untersuchungspflicht im Hinblick auf Art, Umfang des Mangels und die Möglichkeiten zur Behebung. Kommt er dieser nicht nach, kann er sich später jedenfalls nicht darauf berufen, der Mieter sei schuld an einer Verschlimmerung.

Unverzügliche Mängelanzeige speziell bei Wasserschäden wichtig: Die nachweisliche, rechtzeitige Mängelanzeige durch den Mieter ist bei Wasserschäden besonders wichtig. Gerade hier sorgt Untätigkeit häufig dafür, dass das Problem noch erheblich verschlimmert wird. Außerdem kommt hinzu, dass der Vermieter bei Neubauten oder modernisierten Objekten unter Umständen noch die Möglichkeit hat, wiederum die ausführenden Firmen in Anspruch zu nehmen, wenn deren Tätigkeit zu dem Wasserschaden geführt hat. Wird ihm diese Option allerdings durch eine verspätete Anzeige des Mieters verbaut, dürfte der Anreiz, diesen in Anspruch zu nehmen, zusätzlich verstärkt sein.

17.8.2017

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Mai 10 2017

Darauf legen Deutsche beim Kauf einer Anlageimmobilie Wert

Darauf legen Deutsche beim Kauf einer Anlageimmobilie Wert

Darauf legen Deutsche beim Kauf einer Anlageimmobilie Wert

Auf der Suche nach einer sicheren Anlagemöglichkeit für ihr Erspartes, wenden sich viele Menschen dem Immobilienmarkt zu. Sei es, dass sie in Immobilienfonds oder -aktien investieren oder eine Immobilie kaufen, um diese zu vermieten.
Die Immobilienberatung und Maklervermittlung HAUSGOLD wollte wissen, welche Kriterien Anlegern beim Kauf eines Mietobjektes wichtig sind und hat potentielle Käufer deutschlandweit befragt.

Nur wenige wollen im Ausland vermieten
Wer eine Immobilie als Anlageobjekt kaufen möchte, konzentriert sich auf den deutschen Immobilienmarkt. 81 Prozent aller Umfrageteilnehmer sprechen sich dafür aus, dass die Immobilie, die sie vermieten wollen, in Deutschland liegen solle. Nur für 19 Prozent wäre eine Auslandimmobilie eine Option.

Eigener Lebensmittelpunkt beeinflusst Kaufentscheidung
Vielen potentiellen Vermietern ist die Nähe zu ihrem Mietobjekt wichtig. 47 Prozent geben an, dass ihre Anlageimmobilie nicht weiter als 20 km vom eigenen Zuhause entfernt sein soll. 17 Prozent wünschen eine Entfernung von bis zu 150 km, und 36 Prozent wäre die Entfernung egal.

Großstadtlage ist interessanter als ländlicher Raum
„Wenn ich eine Immobilie als Anlageobjekt kaufen würde, dann sollte sich diese in einer Großstadt befinden.“ Diese Meinung vertreten 37 Prozent aller Umfrageteilnehmer, während sich 17 Prozent für eine Immobilie im ländlichen Raum aussprechen. Fast ein Drittel (31 Prozent) wäre es dagegen egal, wo sich die Anlageimmobilie befindet und 15 Prozent sprechen sich explizit für einen Standort in einer Ferienregion aus.

Lieber Wohnung als Haus
Vielen Menschen erscheint es erstrebenswerter, einer Wohnung zu vermieten als ein Haus. 56 Prozent würden sich eine Wohnung als Anlageobjekt kaufen und 44 Prozent würden sich für ein Haus entscheiden.

Mikrolage nicht aus dem Auge verlieren
Wer über den Kauf einer Mietimmobilie als Geldanlage nachdenkt, sollte sich intensiv mit der Materie zu befassen. Neben der Finanzierung ist die Lage entscheidendes Kriterium. „Achten Sie auf die Mikrolage“, rät HAUSGOLD-Geschäftsführer Sebastian Wagner, „wo die Wirtschaft floriert, werden gute Gehälter gezahlt und die Gefahr von Mietausfällen ist geringer. Eine Infrastruktur mit vielfältigen Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, guten Verkehrsanbindungen, Schulen und Parks ermöglicht bessere Mietpreise.“

Weitere Informationen finden Sie unter www.hausgold.de

HAUSGOLD ist eine Informations- und Beratungsplattform für Nutzer in Deutschland, Österreich und der Schweiz, die ihre Immobilie verkaufen möchten. Ihnen bietet HAUSGOLD umfangreiche Informationen, eine umfassende Telefonberatung sowie eine kostenlose Immobilienbewertung. Zudem hilft das Unternehmen bei der Suche nach einem geeigneten lokalen Makler, der die regionalen Gegebenheiten kennt und beim Verkauf der Immobilie unterstützt. Für Immobilienbesitzer sind die HAUSGOLD-Services grundsätzlich unverbindlich und kostenlos. Auch für Makler ist die Zusammenarbeit mit HAUSGOLD risikolos. Nur wenn der Makler Einnahmen erwirtschaftet, erhält HAUSGOLD eine Provision. HAUSGOLD ist ein Service der talocasa GmbH. Geleitet wird das 2014 in Hamburg gegründete Unternehmen von Sebastian Wagner und Dr. Georg Pagenstedt.

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22769 Hamburg
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Feb 2 2017

Wo dürfen Mieter rauchen?

ARAG Experten beantwortet Fragen zum Rauchen in Miet- und Eigentumswohnungen

Wo dürfen Mieter rauchen?

Wer im Eigenheim oder in der Eigentumswohnung die Luft mit Nikotin- und Teerschwaden verunreinigt, darf das nur in einem Maße tun, das Nachbarn und Miteigentümer nicht einschränkt. Licht in den blauen Dunst bringen ARAG Experten, beantworten offene Fragen und nennen beispielhafte Urteile.

Darf man in der eigenen Wohnung rauchen oder nicht?
Selbstverständlich dürfen Raucher in ihrer eigenen Wohnung rauchen. Das Rauchen in einer Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Lediglich exzessives Rauchen fällt nicht mehr darunter, wenn sich der Zustand der Wohnung dadurch derart verschlechtert, dass die normalen Schönheitsreparaturen – also Tapezieren und Streichen – nicht mehr ausreichen, um die Spuren zu beseitigen. In diesem Fall ist der Mieter dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet (BGH, Az.: VIII ZR 37/07).

Gilt das auch, wenn der Mietvertrag Einschränkungen macht?
Eine höchstrichterliche Entscheidung zu der Wirksamkeit von Rauchverboten liegt bislang nicht vor. Sofern sich das Rauchverbot auf die Wohnung bezieht, wird ein Rauchverbot in einem formularmäßigen Mietvertrag allerdings als unwirksam erachtet. Durch ein solches wird in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters derart eingegriffen und seine Möglichkeit, sein Leben innerhalb seiner Wohnung nach seinen Vorstellungen zu gestalten, wird so schwerwiegend beeinträchtigt, dass seine Nutzungs- und Gebrauchsrechte aus dem Mietvertrag gefährdet sind. Rauchverbote, die in Individualverträgen enthalten sind, sind hingegen in der Regel wirksam.

Wie sieht es in gemeinschaftlich genutzten Räumen aus?
Es sieht natürlich anders aus, wenn sich das Rauchverbot auf Gemeinschaftseinrichtungen, wie etwa Treppenhaus, Keller und Dachboden bezieht. Hier ist der Mieter wesentlich weniger schutzbedürftig, da sein Aufenthalt in diesen Bereichen meist nur von kurzer Dauer ist. Außerdem sind hier – im Gegensatz zum Wohnbereich – schutzwürdige Rechte Dritter, insbesondere von Nichtrauchern, zu beachten.

Was müssen Raucher auf dem Balkon beachten?
Der Balkon gehört zur Wohnung, wie die Küche oder das Wohnzimmer. Auch hier darf ein Raucher sich ganz zu Hause fühlen – sofern er es nicht übertreibt.Das Recht der Mieter auf ihre freie persönliche Lebensgestaltung endet nämlich , sobald andere Mieter gestört werden. Im besagten Fall ging es um zahlreiche Zigaretten, die ein Ehepaar täglich auf dem Balkon seiner Wohnung rauchte. Der hochziehende Qualm belästigte die darüber wohnenden Nachbarn in dem Mehrfamilienhaus. Nachdem sie mit ihrer Klage zweimal gescheitert waren, hat der BGH den Nachbarn grundsätzlich Recht gegeben: Mietern darf das Rauchen auf dem Balkon zeitweise eingeschränkt werden. Am besten man einigt sich mit den rauchenden Nachbarn über Rauch- und rauchfreie Zeiten (BGH, Az.: V ZR 110/14).

Kann man die Miete kürzen, wenn die Nachbarn auf dem Balkon übermäßig rauchen?
Das wird von vielen Gerichten bejaht! In einem konkreten Fall etwa minderten die Mieter einer Dachgeschosswohnung ihre Miete wegen rauchender Mitmieter. Die unter den Mietern wohnenden Nachbarn waren starke Raucher und rauchten auf dem Balkon, so dass der Rauch nach oben stieg und durch die geöffneten Fenster in die Wohnung eindrang. Der Vermieter erkannte die Minderung nicht an und verlangte Zahlung der ausstehenden Miete. Das angerufene Gericht entschied zu Gunsten des Mieters. Schon bei 20 bis 24 Zigaretten pro Tag, die nach eigener Aussage von den Balkon-Rauchern zur Debatte standen, hielten die Hamburger Richter eine Minderungsquote von fünf Prozent für angemessen (LG Hamburg, Az.: 311 S 92/10). Sogar zehn Prozent Minderungsquote gab es für die klagenden Mitmieter vor dem Landgericht Berlin. Grund: Sie hätten im Sommer ihre Wohnung nicht mehr lüften können, weil der darunter wohnende Mieter exzessiv – sprich mehrmals pro Stunde – auf seinem Balkon rauchte und die darüber liegende Wohnung verqualmte (Az.: 67 S 307/12).

Download des Textes unter
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Jan 27 2017

Vorkaufsrecht: Wenn aus der Miet- eine Eigentumswohnung wird

ARAG Experten zum Eigentümerwechsel bei einer Mietwohnung

Vorkaufsrecht: Wenn aus der Miet- eine Eigentumswohnung wird

Ihre Mietwohnung wird verkauft? Keine Panik! Das klingt meist schlimmer als es ist. Wechselt eine Mietwohnung den Eigentümer, bleibt der Mietvertrag in der Regel unangetastet. Auch mit einer Kündigung ist nicht ohne weiteres zu rechnen, denn der Verkauf der Wohnung ist für sich alleine kein Kündigungsgrund. In einigen Fällen haben die Mieter sogar ein Vorkaufsrecht und bekommen so die Gelegenheit, zu günstigen oder zumindest marktüblichen Preisen an Wohneigentum zu kommen. ARAG Experten erläutern, unter welchen Umständen Mieter ein Vorkaufsrecht haben.

Wann haben Mieter ein Vorkaufsrecht?
Wird eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt und soll danach erstmalig an einen Dritten verkauft werden, haben die Mieter der Wohnung ein Vorkaufsrecht, wenn dies während der Dauer des Mietverhältnisses geschieht. Das Vorkaufsrecht des Mieters ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert, und zwar in Paragraph 577 BGB. Laut ARAG Experten gilt es jedoch dann nicht, wenn die Wohnung an ein Familienmitglied (wie Geschwister, Kinder, Nichten und Neffen) oder ein Mitglied des Haushalts des Vermieters – beispielsweise im Haushalt lebende Pflegekräfte – verkauft werden soll. Darüber hinaus gilt: Zieht ein Mieter in eine bereits bestehende Eigentumswohnung ein, hat er kein Vorkaufsrecht im Fall einer Veräußerung – er weiß ja von vornherein, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Anders liegt der Fall nur, wenn ein Vorkaufsrecht vertraglich mit dem Vermieter vereinbart wurde.

Der Mieter darf nicht übergangen werden!
Besteht ein Vorkaufsrecht, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter über den Verkauf der Wohnung und den Inhalt des Kaufvertrages zu informieren und ihn von seinem Vorkaufsrecht in Kenntnis zu setzen. Ersatzweise kann dies auch durch den Käufer erfolgen. Sollte der Mieter die Wohnung erwerben wollen, muss er sein Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung schriftlich gegenüber dem Vermieter ausüben. Zwischen ihm und dem Vermieter kommt dann ein Kaufvertrag zu den gleichen Konditionen wie der ursprüngliche Kaufvertrag zustande. Die Frist kann nicht durch den Vermieter verkürzt, sondern allenfalls verlängert werden. Laut ARAG Experten steht dem Mieter sogar eine Entschädigung zu, wenn der Mieter die Informationen über den Verkauf erst zu einem Zeitpunkt erhält, zu dem der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer schon abgewickelt und dieser im Grundbuch eingetragen worden ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Mietern bereits Schadensersatz zugesprochen, weil ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und später ohne ihr Wissen verkauft wurde. Damit wurde ihr Vorkaufsrecht vereitelt. Grundsätzlich, so entschied der BGH, muss ihnen ihre ehemalige Vermieterin Schadensersatz zahlen (BGH, Az.: VIII ZR 51/14).

Weiterhin zur Miete wohnen
Kann oder will der Mieter vom Vorkaufsrecht keinen Gebrauch machen, hat er erst einmal nichts zu befürchten. Rechte und Pflichten des Vermieters gehen auf den neuen Eigentümer über, der Mietvertrag bleibt bestehen. Wegen Eigenbedarfs kann dieser dem Bewohner frühestens nach einer Frist von drei Jahren nach dem Kauf kündigen, auf angespannten Wohnungsmärkten beträgt die Kündigungsfrist sogar fünf oder zehn Jahre.

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Feb 25 2016

„Tooooor!“ – Wenn Jubel zum Ärgernis wird

Ein Gespräch mit dem Nachbar wahrt den Hausfrieden eher als das Schreiben vom Rechtsanwalt

München (25.02.2016) – High-Heels-Klackern, Partygebrüll und dauerndes Brummen aus der Nachbarwohnung: Streit unter Nachbarn entsteht nicht nur wegen lauter Musik und unüberhörbarem Ehekrach. Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) hat einige Urteile zum Thema Lärm zusammengestellt.

Wer High-Heels in der Wohnung trägt, sollte aufpassen: Das Landgericht Hamburg bezeichnete es als „unzumutbare Lärmbelästigung“, wenn der Nachbar dauerndem Klackern der Absätze auf Laminat- und Fließenboden ausgesetzt ist. Es sei zumutbar, die Schuhe an der Wohnungstür auszuziehen. (Az. 316 S 14/09)

Beschwerden der Nachbarn können auch die Leidenschaft für Fußball einschränken. Zur Fußball-WM 2014 wurde Fans in Berlin „gemeinschaftlicher Gesang, Gegröle und laute Rufe“ nach 22 Uhr bei offenem Fenster per einstweiliger Verfügung untersagt. Im konkreten Fall hatte eine Nachbarin geklagt, die sich um ihre Nachtruhe gebracht sah. (Amtsgericht Neukölln Az.17 C 1004/14)

Lärm kann sogar zur Wohnungsdurchsuchung führen. In einem Fall ließ ein Hobbybastler von 7 bis 22 Uhr eine Laubsäge laufen. Das ständige Brumm-Geräusch war Anlass für Klagen der Anwohner. Die Polizei hat das Gerät bei einer Durchsuchung beschlagnahmt. (Oberlandesgericht Karlsruhe Az. 14 Wx 9/10)

„Es ist immer besser, eine nachbarschaftliche Lösung zu finden, als Polizei oder Gerichte anzurufen. Ein freundliches Gespräch kann Zeit, Geld und Nerven sparen“, empfiehlt VdW Bayern-Verbandsdirektor Xaver Kroner.

Wenn Hausordnung oder Mietvertrag keine Ruhezeiten vorschreiben, gilt das jeweilige Landesimmissions-Schutzgesetz: Danach ist von 22 bis 6 Uhr Nachtruhe. An Sonn- und Feiertagen sind lauter Fanjubel und brummende Laubsägen den ganzen Tag nicht erlaubt. In den Ruhezeiten ist maximal Zimmerlautstärke gestattet (Bundesgerichtshof Az. VZB 11/98).
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Im VdW Bayern sind 456 sozialorientierte bayerische Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen – darunter 332 Wohnungsgenossenschaften und 89 kommunale Wohnungsunternehmen. Sie verwalten rund 520.000 Mietwohnungen in Bayern.

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